O Ministro de Estado das Cidades, no uso das atribuições que lhe conferem o art. 6º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 , o art. 27, inciso III, da Lei nº 10.683, de 28 de maio de 2003 e o art. 66 do Regulamento Consolidado do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, aprovado pelo Decreto nº 99.684, de 8 de novembro de 1990 , com a redação dada pelo Decreto nº 1.522, de 13 de junho de 1995 , e

Considerando o disposto na Resolução nº 681, de 10 de janeiro de 2012, do Conselho Curador do FGTS, que altera e consolida as regras sobre aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários, que possuam lastro, entre outras, em operações na área de Habitação;

Considerando o disposto no art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 , alterado pelo art. 75 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 , que dispõe sobre as instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH;

Considerando o disposto na Resolução nº 3.932, de 16 de dezembro de 2010, do Conselho Monetário Nacional, que estabelece as condições das operações de financiamento, aplicáveis ao SFH; e

Considerando a distribuição regional do déficit habitacional, estimado com base na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD, realizada, em 2008, pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE;

Resolve:

Art. 1º Fica o Agente Operador autorizado a adquirir, até o limite de R$ 12.000.000.000,00 (doze bilhões de reais), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, que possuam lastro em operações habitacionais, lançados por empresas públicas ou privadas, inclusive incorporadoras e cooperativas habitacionais, sociedades de propósito específico ou entidades afins, respeitada a área de atuação de cada empresa.

§ 1º Do limite orçamentário estabelecido no caput deste artigo serão deduzidos todos e quaisquer investimentos realizados pelo Agente Operador, a partir de 4 de dezembro de 2008, na forma autorizada pelo Conselho Curador do FGTS.

§ 2º Aplicar-se-á ao saldo remanescente eventualmente existente, apurado em 13 de janeiro de 2012, relativo ao limite orçamentário de que trata o caput deste artigo, e aos recursos que venham a ser doravante alocados à área de Habitação, pelo Conselho Curador do FGTS, os dispositivos estabelecidos nesta Instrução Normativa.

Art. 2º As unidades habitacionais dos empreendimentos possuirão valor de avaliação limitado a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Art. 3º Os limites orçamentários, aprovados pelo Conselho Curador do FGTS, serão aplicados observada a distribuição, entre as regiões do território nacional, definida no quadro a seguir:

Legenda:

(*) Base: Déficit habitacional urbano estimado - Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios efetuada pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - PNAD/IBGE - 2008

§ 1º Os eventuais remanejamentos de recursos, entre as regiões do território nacional, serão efetuados pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, a partir de solicitação técnica fundamentada do Agente Operador.

§ 2º O Agente Operador reservará, no mínimo, 60% (sessenta por cento) dos recursos alocados para investimentos em unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos pelo subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução nº 460, de 14 de dezembro de 2004, com a redação dada pela Resolução nº 653, de 2 de fevereiro de 2011, ambas do Conselho Curador do FGTS.

§ 3º O percentual mínimo estabelecido no parágrafo anterior incidirá sobre a totalidade da carteira de investimentos, formada a partir de 13 de janeiro de 2012.

Art. 4º Fica o Agente Operador autorizado a investir até 80% (oitenta por cento) do valor de cada empreendimento, limitado a 90% (noventa por cento) dos custos de produção, e integralizar os recursos em conta específica remunerada de titularidade do tomador, os quais serão liberados conforme o fluxo programado de execução dos projetos.

Art. 5º Serão admitidos, exclusivamente, investimentos em empreendimentos que objetivem a produção de unidades habitacionais ou a reabilitação urbana, observadas as seguintes definições:

I - a produção de unidades habitacionais objetiva a execução de obras e serviços que resultem em unidades habitacionais dotadas de padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança, definidos pelas posturas municipais; e

II - a reabilitação urbana objetiva a aquisição de imóveis, conjugada com a execução de obras e serviços voltados à recuperação e ocupação para fins habitacionais, admitidas ainda obras e serviços necessários à modificação de uso

§ 1º Os empreendimentos de reabilitação urbana admitirão, exclusivamente, imóveis que se encontrem vazios, abandonados ou subutilizados ou ainda em estado de conservação que comprometa sua habitabilidade, segurança ou salubridade, devendo estar situados em áreas inseridas na malha urbana, dotadas de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos.

§ 2º Serão admitidos, integral ou parcialmente, os seguintes custos de produção dos empreendimentos:

I - Terreno: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação, o menor;

II - Projetos: valor correspondente ao custo de elaboração dos projetos necessários à execução das obras e serviços propostos, limitado a três por cento do custo de produção total;

III - Construção: valor correspondente ao custo das obras de edificação;

IV - Urbanização e Infraestrutura: valor correspondente ao custo das obras e serviços indispensáveis para tornar operativas as obras de edificação, compreendendo abastecimento de água; esgotamento sanitário; energia elétrica/iluminação, e vias de acesso e internas da área do empreendimento, ficando admitidas ainda obras de drenagem, proteção, contenção e estabilização do solo;

V - Equipamentos Comunitários: valor correspondente ao custo das obras de edificação nas áreas comuns do empreendimento voltadas, alternativamente, à saúde; educação; segurança; desporto; lazer; mobilidade urbana; convivência comunitária; geração de trabalho e renda das famílias beneficiadas, e assistência à infância, ao idoso ou à mulher chefe de família;

VI - Trabalho Social: valor correspondente ao custo de assistência às famílias beneficiárias, aplicável, exclusivamente, aos empreendimentos que contemplem unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução nº 460, de 2004, com a redação dada pela Resolução nº 653, de 2011, objetivando a correta apropriação e uso das unidades habitacionais produzidas, constituição de condomínio, convivência comunitária ou geração de emprego e renda; e

VII - Custos Indiretos: valor correspondente a custos não previstos nos incisos anteriores, relacionados à constituição e regularização das unidades habitacionais produzidas, excluindo-se as despesas de comercialização e todos e quaisquer valores destinados a remunerar os empreendedores.

§ 3º Os custos dos empreendimentos de reabilitação urbana serão compostos, exclusivamente, pelos itens dispostos nos incisos II, VI e VII do § 2º deste artigo, além daqueles definidos a seguir:

I - Imóvel: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação do imóvel, o menor; e

II - Obras: valor correspondente ao custo das obras e serviços necessários à recuperação e ocupação do imóvel adquirido para fins habitacionais, admitidas ainda obras e serviços necessários à modificação de uso.

Art. 6º Os empreendimentos serão concebidos observando-se as seguintes diretrizes:

I - limite de 300 (trezentas) unidades, por empreendimento;

II - elaboração de projetos que contemplem, na forma da legislação em vigor, os cidadãos idosos e os portadores de deficiência física ou de necessidades especiais;

III - compatibilidade com Plano Diretor Municipal ou equivalente, ou com Plano de Ação Estadual ou Regional, quando existentes;

IV - atendimento às normas de preservação ambiental;

V - atendimento às posturas municipais, sobretudo quanto aos aspectos que envolvam segurança, salubridade e qualidade da edificação;

VI - previsão, quando possível, de ampliação da unidade habitacional e método construtivo que permita a execução desta ampliação com facilidade;

VII - compatibilidade do projeto arquitetônico com as características regionais, locais, climáticas e culturais da área; e

VIII - atendimento às diretrizes do PBQP-H - Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat, da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, particularmente, no que diz respeito à utilização de materiais de construção produzidos em conformidade com as normas técnicas e a empresas construtoras qualificadas.

Parágrafo único. Excetuados os casos de empreendimentos de reabilitação urbana, fica admitida, a critério do Agente Operador, a realização de empreendimentos em etapas, não interdependentes, observados, para cada uma delas, o limite fixado no inciso I do caput deste artigo e a plena habitabilidade das unidades ao final das obras e serviços.

Art. 7º Os Agentes Financeiros habilitados a operar com recursos do FGTS, de acordo com as normas vigentes, poderão atuar na estruturação dos fundos e papéis para seu lançamento no mercado e posterior aquisição pelo Agente Operador.

Parágrafo único. Serão passíveis de habilitação, pelo Agente Operador, os Agentes Financeiros do SFH, na forma definida pelo art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 , com a redação dada pelo art. 75 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 .

Art. 8º Serão cobradas as seguintes taxas de juros, sem prejuízo da atualização aplicável às contas vinculadas do FGTS, incidente sobre o valor dos investimentos realizados:

I - taxa de juros nominal, mínima, de 7% (sete por cento) ao ano, sendo, no mínimo, 6% (seis por cento) ao ano para remuneração do FGTS, acrescida de 1% (um por cento) ao ano, a título de taxa de risco do Agente Operador, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução nº 460, de 2004, com a redação dada pela Resolução nº 653, de 2011;

II - taxa de juros nominal, mínima, de 9% (nove por cento) ao ano, sendo, no mínimo, 8% (oito por cento) ao ano para remuneração do FGTS, acrescida de 1% (um por cento) ao ano, a título de taxa de risco do Agente Operador, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação exorbitem os limites definidos no subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução nº 460, de 2004, com a redação dada pela Resolução nº 653, de 2011; ou

III - taxa de juros nominal, mínima, equivalente à média das taxas consignadas nos incisos I e II deste artigo, ponderada pelo valor de avaliação das respectivas unidades, para remuneração do FGTS, acrescida de 1% (um por cento) ao ano, a título de taxa de risco do Agente Operador, aplicável aos empreendimentos compostos por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados ou exorbitem os limites definidos no subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução nº 460, de 2004, com a redação dada pela Resolução nº 653, de 2011.

Parágrafo único. Os custos relativos à estruturação dos fundos e papéis constituem-se encargos dos tomadores e deverão ser cobrados pelos Agentes Financeiros, à vista, no ato da operação ou distribuído ao longo de sua vigência, segundo percentual pactuado livremente entre as partes.

Art. 9º Será exigida a quitação, parcial ou total, dos investimentos realizados durante os prazos de carência e amortização, conforme ocorra a comercialização das unidades, observados os seguintes parâmetros:

I - prazo de carência equivalente ao prazo de realização das obras, limitado a 36 (trinta e seis) meses, vedada sua prorrogação; e

II - prazo de amortização, iniciado imediatamente após o término do prazo de carência limitado a:

a) 60 (sessenta) meses, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução nº 460, de 2004, com a redação dada pela Resolução nº 653, de 2011; ou

b) 24 (vinte e quatro meses), aplicável aos demais casos.

Parágrafo único. Os prazos estabelecidos no caput deste artigo, a critério do Agente Operador, poderão ser acrescidos em até 50% (cinquenta por cento).

Art. 10. A Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades definirá, em ato normativo específico, os dados e informações, a serem apresentados pelo Agente Operador, que permitam o acompanhamento e avaliação dos investimentos de que trata esta Instrução Normativa.

Art. 11. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

AGUINALDO RIBEIRO