CONSULTA DE CONTRIBUINTE N? 227/2010
(MG de 07/10/2010)

EMOLUMENTOS E TAXA DE FISCALIZA??O JUDICI?RIA – C?LCULO – O ? 1? do art. 237-A da Lei Federal n? 6.015/73, aplic?vel no c?lculo de emolumentos devidos por registros e averba??es realizados ap?s o registro da incorpora??o imobili?ria at? a emiss?o da carta de “habite-se”, n?o tem aplica??o restrita aos atos praticados no ?mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, alcan?ando qualquer empreendimento. O c?lculo da TFJ, nesse caso, dever? seguir a mesma regra, uma vez que os registros/averba??es ser?o realizados apenas na matr?cula do im?vel de origem.

EXPOSI??O:

A Consulente, entidade sindical representante das ind?strias da constru??o civil em Minas Gerais, relata que o 1? Of?cio de Registro de Im?veis de Belo Horizonte exigiu a quantia de R$ 101.727,34 (cento e um mil, setecentos e vinte e sete reais e trinta e quatro centavos) de empresa a ela associada, para registrar C?dula de Cr?dito Banc?ria/Imobili?ria no valor de R$ 10.400.000,00 (dez milh?es e quatrocentos mil reais).

Manifesta entendimento de que o valor efetivamente devido seria de R$ 3.902,97 (tr?s mil, novecentos e dois reais e noventa e sete centavos), considerando-se o valor do neg?cio jur?dico declarado pelas partes (valor da C?dula de Cr?dito Banc?ria) e seu enquadramento na Tabela 4 anexa ? Lei Estadual n? 15.424/04.

Diz que o c?lculo realizado pelo Oficial do Registro de Im?veis considerou o valor de R$ 131.645,56 (cento e trinta e um mil, seiscentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e seis centavos), resultado da divis?o do valor da C?dula de Cr?dito pelo n?mero de unidades imobili?rias (79) a serem constru?das com tais recursos, para enquadramento na Tabela 4 da Lei Estadual n? 15.424/04. Os valores encontrados foram multiplicados pelo n?mero de unidades imobili?rias, chegando-se ao valor total da cobran?a.

Entende que a sistem?tica usada pelo Registrador Imobili?rio para c?lculo das taxas ? incorreta, pois antes da emiss?o do alvar? de “habite-se” inexistiria, juridicamente, multiplicidade de matr?culas a justificar a cobran?a multiplicada pelo n?mero de unidades imobili?rias. Explica que, no caso concreto relatado, as m?ltiplas unidades imobili?rias sequer existem no mundo dos fatos.

Exp?e dois argumentos usados pelo Oficial Registrador para justificar a cobran?a na forma apresentada, quais sejam, temor de responsabiliza??o pela Secretaria de Estado de Fazenda por recolher a TFJ em valor menor que o devido e o fato de cada unidade imobili?ria isoladamente j? poder ser dada em garantia hipotec?ria.

Informa que em algumas unidades da Federa??o era adotada a sistem?tica de c?lculo utilizada pelo 1? Of?cio de Registro de Im?veis de Belo Horizonte no caso apresentado, o que, segundo seu entendimento, ensejou a inclus?o do art. 237-A e seu ? 1? na Lei Federal n? 6.015/73 (Lei de Registros P?blicos), por meio da edi??o da Medida Provis?ria n? 459/09, convertida na Lei n? 11.977/09, para deixar claro que, para efeito de cobran?a de custas e emolumentos, as averba??es e registros referentes a direitos reais de garantias, cess?es etc. que ocorrerem entre o registro da incorpora??o imobili?ria e a emiss?o da carta de “habite-se” s?o considerados atos de registro ?nico, independentemente do n?mero de unidades aut?nomas envolvidas ou de atos intermedi?rios existentes.

Aduz que o dispositivo legal em refer?ncia tem conte?do meramente interpretativo, n?o gerando inova??o no ordenamento jur?dico, motivo pelo qual ? aplic?vel inclusive sobre fatos jur?dicos anteriores ? sua publica??o. Transcreve o item 30 da Exposi??o de Motivos Interministerial n? 33/2009/MF/MJ/MP/MMA/MCidades, relativa ? Medida Provis?ria n? 459 citada, para justificar seu posicionamento.

Ainda sobre a norma do art. 237-A em refer?ncia, defende que, a despeito de ter sido institu?da pelo diploma normativo que implementou e regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (Medida Provis?ria n? 459/09, convertida na Lei n? 11.977/09), ? aplic?vel indistintamente a todos os casos de incorpora??o imobili?ria, e n?o somente aos registros vinculados ao referido Programa, pois, no Brasil, ? comum que um mesmo instrumento legal regule mat?rias diversas.

Argumenta tamb?m que o art. 44 da Lei n? 4.591/64 prev? expressamente que as unidades imobili?rias decorrentes de incorpora??o imobili?ria s? passam a existir a partir do “habite-se”, o que ? refor?ado pelo Aviso n? 49/GACOR/2004, editado pelo Corregedor Geral de Justi?a do Estado de Minas Gerais, que transcreve.

Acrescenta que o Sindicato dos Not?rios e Registradores de Minas Gerais – SINOREG/MG tentou modificar o Aviso n? 49 referido para permitir que, em algumas situa??es, n?o fosse exig?vel a pr?-exist?ncia do “habite-se” para a cobran?a de emolumentos com base no n?mero de unidades imobili?rias. Por?m, o Conselho da Magistratura do Tribunal de Justi?a do Estado de Minas Gerais negou o pleito, conforme decis?o de 03/07/2006 no Processo n? 1.0000.05.421316-0/000(1), colacionada ao PTA pela Consulente.

Conclui que a exist?ncia f?tica e jur?dica das unidades imobili?rias objeto de incorpora??o anteriormente registrada junto a lote de terreno depende da concess?o do “habite-se” pela autoridade administrativa municipal. ? tal documenta??o que possibilita aos Oficiais de Registro conhecerem as caracter?sticas, confronta??es, localiza??o, ?rea, logradouro, n?mero e designa??o cadastral de cada unidade imobili?ria, dados esses imprescind?veis ? matr?cula do im?vel e ? cobran?a de emolumentos com base nas m?ltiplas unidades.

Com d?vidas sobre a aplica??o da legisla??o tribut?ria, formula a presente consulta.

CONSULTA:

1 – A Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais entende que os emolumentos, ReCivil e TFJ relativos a averba??es e registros que ocorram entre o registro da incorpora??o imobili?ria e a obten??o da respectiva carta de “habite-se” devem ser cobrados multiplicados pelo n?mero de unidades aut?nomas?

2 – Em sendo negativa a resposta, tal entendimento ? posterior ao art. 237-A da Lei de Registros P?blicos, ou aplica-se apenas a averba??es e registros no ?mbito do PMCMV?

RESPOSTA:

1 e 2 – Preliminarmente, importa esclarecer que o art. 76 da Lei Federal n? 11.977/09 alterou a reda??o da Lei Federal n? 6.015/73 (Lei de Registros P?blicos), inserindo na mesma o art. 237-A, com a seguinte reda??o:

Art. 237-A.? Ap?s o registro do parcelamento do solo ou da incorpora??o imobili?ria, at? a emiss?o da carta de habite-se, as averba??es e registros relativos ? pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cess?es ou demais neg?cios jur?dicos que envolvam o empreendimento ser?o realizados na matr?cula de origem do im?vel e em cada uma das matr?culas das unidades aut?nomas eventualmente abertas.

? 1? Para efeito de cobran?a de custas e emolumentos, as averba??es e os registros realizados com base no caput ser?o considerados como ato de registro ?nico, n?o importando a quantidade de unidades aut?nomas envolvidas ou de atos intermedi?rios existentes.

(...)

Tal norma n?o consagra uma isen??o e, portanto, n?o afronta o disposto no art. 151, inciso III, da Constitui??o da Rep?blica.

Trata-se de norma geral sobre a fixa??o de emolumentos, editada com base na compet?ncia atribu?da ? Uni?o pelo ? 2? do art. 236 da Constitui??o, pois estabelece a forma como os mesmos dever?o ser cobrados em determinada situa??o.

Desse modo, o ? 1? do art. 237-A da Lei n? 6.015/73 dever? ser observado na cobran?a de emolumentos, bem como no c?lculo do valor devido pela compensa??o do Oficial do Registro Civil de Pessoas Naturais pelos atos gratuitos praticados (ReCivil), posto que esse equivale a um percentual dos emolumentos, nos termos do par?grafo ?nico do art. 31 da Lei n? 15.424/04.

Releva observar que a norma contida no ? 1? do art. 237-A em refer?ncia n?o tem seu ?mbito de aplica??o restrito aos registros e averba??es realizados no ?mbito do PMCMV. Embora tenha sido inclu?do na Lei de Registros P?blicos pela Lei n? 11.977/09, fruto da convers?o da Medida Provis?ria n? 459/09, que implementou e regulamentou referido Programa, tal artigo ? aplic?vel a qualquer empreendimento de incorpora??o imobili?ria.

A citada Medida Provis?ria cuidou de assuntos diversos, e n?o apenas de temas relacionados ao PMCMV, como ? poss?vel observar pela leitura da ementa da Lei n? 11.977/09, resultante de sua convers?o:

Disp?e sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regulariza??o fundi?ria de assentamentos localizados em ?reas urbanas; altera o Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a Medida Provis?ria no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e d? outras provid?ncias.

Diversos dispositivos da Lei referida, tais como os arts. 37 a 41, 45 e 72, al?m do art. 76, dentre outros, s?o aplic?veis aos registros p?blicos em geral, n?o se referindo especificamente ao PMCMV.

Caso o legislador pretendesse restringir a aplica??o da norma do mencionado art. 237-A aos atos relativos ao citado Programa, n?o seria necess?rio inclu?-la em uma lei de aplica??o geral, como a Lei de Registros P?blicos, bastaria que houvesse sua previs?o em conjunto com os demais dispositivos que regulam o Programa habitacional.

Para corroborar essa linha de racioc?nio, vale citar tamb?m o item 30 da Exposi??o de Motivos da Medida Provis?ria n? 459/09, segundo o qual o art. 48 da MP, correspondente ao art. 76 da Lei n? 11.977/09, inseriu o art. 237-A na Lei de Registros P?blicos:

(...) com o prop?sito de tornar homog?nea a sistem?tica de cobran?a de registros efetuados nas matr?culas de empreendimentos imobili?rios. Importa destacar que n?o h? atualmente unicidade de tratamento no processo de abertura de matr?culas durante a fase de incorpora??o. A maioria dos Estados abre uma ?nica matr?cula, fazendo os registros e averba??es necess?rios nesta matr?cula. Outros Estados possibilitam que os cart?rios abram tantas matr?culas quantas forem as unidades que compor?o a incorpora??o. Neste caso, os registros e averba??es e, consequentemente, suas custas, passam a ser multiplicados pelo n?mero de matr?culas abertas. Embora possa haver a argumenta??o de que os cart?rios que abrem m?ltiplas matr?culas t?m custas de registro e averba??o diferentes daqueles que abrem uma ?nica matr?cula, a falta de homogeneidade no procedimento possibilita a ocorr?ncia de pr?ticas de custos que podem onerar os empreendimentos.

Note-se que na justificativa da inclus?o do mencionado art. 237-A n?o h? qualquer men??o ao PMCMV, evidenciando o car?ter geral de tal norma.

Tamb?m ? importante esclarecer que, antes mesmo da publica??o da Medida Provis?ria n? 459/09 e vig?ncia do art. 237-A, o Conselho da Magistratura do Tribunal de Justi?a do Estado de Minas Gerais manifestou-se no Processo n? 1.0000.05.421316-0/000(1), relativo a pedido de altera??o da reda??o do Aviso 49-GACOR/2004 formulado pelo SINOREG/MG, em decis?o publicada em 11/08/2006, adotando o seguinte posicionamento:

A pretens?o do recorrente, relativa ? abertura de matr?cula em decorr?ncia de simples registro de compra e venda de fra??o ideal de terreno, antes da averba??o da constru??o das edifica??es, esbarra no preceito constante do art. 176, ?1?, II, item 3, "b" da Lei dos Registros P?blicos, dadas as exig?ncias trazidas pela norma referida, e ? impossibilidade de se caracterizar e individualizar o im?vel constitu?do apenas por fra??o ideal.

(...)

A altera??o postulada, portanto, n?o se coaduna com o princ?pio da unicidade da matr?cula, porquanto estaria a implicar a abertura de tantas matr?culas quantas fossem as fra??es ideais em que restasse dividido um ?nico im?vel, o que n?o se pode admitir.

Por outro lado, a abertura de matr?cula pelo registro de promessa de compra e venda ou cess?o de promessa, com rela??o a unidades aut?nomas, sem que a constru??o estivesse averbada, estaria a negar vig?ncia ao disposto no art. 237, da Lei 6.015/73, afrontando ainda o princ?pio da continuidade do registro consolidado pela norma, princ?pio este que se mostra o fundamental dos assentamentos imobili?rios no Brasil.

Como ? poss?vel observar, em Minas Gerais, ? anterior ? inclus?o do art. 237-A na Lei de Registros P?blicos o entendimento quanto ? impossibilidade de abertura de matr?culas para cada fra??o ideal de um im?vel antes da averba??o da constru??o da edifica??o. Por consequ?ncia, havendo uma s? matr?cula, deve ser feito um ?nico registro/averba??o referente a todo o empreendimento, e n?o registros/averba??es individuais para cada unidade aut?noma a ser constru?da.

Desse modo, antes mesmo da exist?ncia do art. 237-A, nos casos de incorpora??o imobili?ria, o correto ? que as averba??es e registros relativos ? pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cess?es ou demais neg?cios jur?dicos que envolvam o empreendimento sejam feitos apenas na matr?cula de origem do im?vel, posto que, conforme posicionamento do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justi?a do Estado de Minas Gerais, antes da averba??o da constru??o das edifica??es, n?o se pode admitir a abertura de matr?culas aut?nomas para as fra??es ideais.

Havendo somente um registro/averba??o, os emolumentos devem ser cobrados com base no empreendimento como um todo, n?o sendo poss?vel a cobran?a de um registro/averba??o para cada unidade aut?noma a ser constru?da.

Tamb?m por esse motivo, a Taxa de Fiscaliza??o Judici?ria, embora n?o se submeta ? regra do art. 237-A da Lei de Registros P?blicos, j? que a compet?ncia constitucional atribu?da ? Uni?o pelo ? 2? do art. 236 da Constitui??o da Rep?blica contempla apenas a edi??o de normas gerais sobre fixa??o de emolumentos, dever? ser calculada relativamente ao empreendimento como um todo.

DOT/DOLT/SUTRI/SEF, 06 de outubro de 2010.

Marli Ferreira
Divis?o de Orienta??o Tribut?ria

In?s Regina Ribeiro Soares
Diretoria de Orienta??o e Legisla??o Tribut?ria

Gladstone Almeida Bartolozzi
Superintend?ncia de Tributa??o