1. Contribuinte que adquiriu 2 terrenos contíguos pretende construir nos mesmos determinado número de casas isoladas ou semi-isoladas, para venda, depois de prontas, a vários adquirentes, em período de tempo não fixado.

2. Em conseqüência, quer saber tendo em vista as disposições do Decreto-Lei nº 515, de 07 de abril de 1969, em qual dos grupos indicados no art. 2º do citado Diploma Legal deve a operação ser enquadrada.

3. Dispõe o art. 2º do Decreto-Lei nº 515, de 07 de abril de 1969:

"Art. 2º - Serão consideradas empresas individuais, para os fins do art. 1º, as pessoas naturais que explorarem em nome individual, habitual e profissionalmente:
1 - A compra e venda de imóveis;
2 - A incorporação de prédios em condomínio, ou
3 - O loteamento de terrenos para vendas de lotes com ou sem construções".

4. Não se trata de simples compra e venda de imóveis como previsto no inciso 1º, em que a pessoa natural vende precisamente o que compra. Na hipótese da consulta, a compra foi o terreno e a venda foi o mesmo terreno, em frações, mais a construção.

5. Não se trata também de incorporação de prédios em condomínio, uma vez que não houve obediência aos preceitos da Lei nº 4.591-64 e não se cogitou mesmo da venda nessas condições.

6. Resta examinar a 3º categoria, ou seja, loteamento de terrenos para venda de lotes com ou sem construções.

7. No caso da consulta não se trata de loteamento, mas, sim, de desmembramento. Juridicamente são coisas diferentes, mas examinando-se o espírito e a finalidade da Lei, não fica dúvida que, para efeitos tributários, a assemelhação é perfeita, mormente porque o Legislador faz expressa referência à venda com e sem construções, isto é, previu a hipótese de revenda do comprado acrescido de benfeitorias.

8. Do ponto de vista tributário, o fato econômico sobrepõe ao fato jurídico, e, por conseguinte, torna-se irrelevante a formalização ou não do loteamento. O importante é que tenha ocorrido o desmembramento, de fato, a subdivisão da área maior em áreas menores. Mais cedo ou mais tarde, terá que haver a formalização junto aos órgãos competentes, para fim de regularização do direito de propriedade.

9. A meu ver, pois, a pessoa natural vendedora de prédios por ela construídos em terreno resultante de um desmembramento físico, não será equiparada à pessoa jurídica para efeito de incidência do Imposto de Renda, desde que, no prazo de 3 anos civis consecutivos não se vincule, como proprietário, promitente comprador, ou cessionário a mais de um loteamento ou desmembramento formalizado ou não. Mozart de Castro.