1. A consulente obteve por determinado prazo, em contrato por correspondência epistolar ou mediante pagamento de sinal perecível em caso de desistência, a opção de compra de imóvel construído nas condições previstas pelo art. 1º e parágrafos, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , prédio esse não registrado no competente Registro de Imóveis.

2. No decorrer do prazo de opção, a ofertante excluiu da proposta uma unidade autônoma e mais outra, antes de se lavrar a escritura de compra e venda a qual já tratou apenas da transferência das unidades restantes adquiridas pela consulente permanecendo como propriedade exclusiva da vendedora as outras duas, com as respectivas frações ideais de terreno e coisas de uso comum. Lavrada a escritura de compra, passou a interessada a revender as unidades adquiridas.

3. Tendo em vista dispor o artigo 6º do Decreto-Lei nº 515, de 07 de abril de 1969, que a equiparação de pessoa natural à empresa individual será determinada de acordo com as normas em vigor, ao tempo do instrumento inicial de alienação, indaga a consulente se o critério a adotar, no caso, será o fixado pelo art. 16 e parágrafos do RIR (Decreto-Lei nº 58.400-66) e se a revenda das unidades autônomas se rege pelo disposto no § 3º, letra b daquele artigo pela qual é considerada como uma única operação, com a data da primeira alienação, a venda de partes autônomas de um imóvel.

Preliminarmente, cabe observar que a simples opção de compra e sua parcial retratação não se confundem com as operações traslativas de direitos sobre imóveis. Mesmo admitida a eficácia do contrato para o fim pretendido não se acha a opção incluída no rol das operações equiparáveis à compra e venda, nos termos do parágrafo 1º do artigo 3º do Decreto-Lei nº 515-69 o qual enumera especificamente: - "a promessa de compra e venda, a procuração em causa própria, a adjudicação em hasta pública, a permuta, a cessão e a promessa de cessão de direitos à aquisição de imóveis". Qualquer outro tipo de operação imobiliária, não importando de qual forma se revista, não poderá ser computado para efeito de equiparação da pessoa física a empresa individual.

Em conseqüência, para os efeitos do citado artigo 3º, é irrelevante a existência de um pré-contrato de opção: a aquisição realizou-se pela escritura de compra e venda, e nesta não se operou a transferência de um imóvel indiviso, mas sim de unidades isoladas com as respectivas frações ideais de terreno e das coisas comuns ao prédio constituindo cada unidade propriedade autônoma, na forma prevista pelo citado art. 1º da Lei nº 4.591-64. A revenda parcelada dessas unidades não se enquadra na situação prevista pela letra b, do § 3º do art. 16 do RIR, na qual é considerada apenas a hipótese da propriedade sobre o imóvel em seu todo, antes de iniciada a revenda. Assim, antes mesmo da vigência do Decreto-Lei º 515, de 07 de abril de 1969, não poderia aplicar-se ao caso em exame esse dispositivo legal, aliás não encampado pela nova Lei e por ela apenas admitido nas operações já realizadas em andamento na data de sua publicação.

A empresa individual imobiliária definida pelo Decreto-Lei nº 515-69 possui características próprias que a distinguem das demais enumeradas no art. 16 do RIR, notadamente por excluir da apuração dos resultados, os demais rendimentos, de qualquer origem, auferidos pelo titular da empresa; por não admitir a existência de sociedade de fato, no caso das operações com diversos titulares sobre um mesmo imóvel, os quais serão considerados, cada um, como empresa individual, nos limites de sua participação; e, ainda, por enquadrar a empresa em categorias segundo a preponderância de suas atividades: - loteamento, incorporação, e compra e venda de imóveis.

Nessas condições, o critério de habitualidade para caracterizar esse novo tipo de empresa individual será aplicado somente a partir do exercício de 1970, sobre as operações realizadas no ano-base de 1969, na vigência do Decreto-Lei nº 515, de 07 de abril de 1969. Conforme disposições do art. 6º e seu § 1º, as transações anteriores e as iniciadas até aquela data obedecem aos critérios vigentes na época de sua realização ou de seu início, aplicando-se, entretanto, a elas o critério do enquadramento na categoria predominante de atividade e o da distinção das empresas individuais dos titulares sobre um mesmo imóvel, no caso da consulta sobre cada unidade autônoma.

Face ao exposto, conclui-se que não se aplicam à consulente as disposições da letra b do § 3º do art. 16 do RIR, para efeito de sua não caracterização como empresa individual no exercício de 1969, com referência à transação exposta na consulta; quanto ao exercício de 1970, aplicam-se às disposições do art. 3º e seus parágrafos, do Decreto-Lei nº 515, de 07 de abril de 1969, para operações realizadas após aquela data, observado o disposto no artigo 6º e parágrafos.