EMOLUMENTOS E TAXA DE FISCALIZAÇÃO JUDICIÁRIA – CÁLCULO – O § 1º do art. 237-A da Lei Federal nº 6.015/73, aplicável no cálculo de emolumentos devidos por registros e averbações realizados após o registro da incorporação imobiliária até a emissão da carta de “habite-se”, não tem aplicação restrita aos atos praticados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, alcançando qualquer empreendimento. O cálculo da TFJ, nesse caso, deverá seguir a mesma regra, uma vez que os registros/averbações serão realizados apenas na matrícula do imóvel de origem.

EXPOSIÇÃO:

A Consulente, entidade sindical representante das indústrias da construção civil em Minas Gerais, relata que o 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte exigiu a quantia de R$ 101.727,34 (cento e um mil, setecentos e vinte e sete reais e trinta e quatro centavos) de empresa a ela associada, para registrar Cédula de Crédito Bancária/Imobiliária no valor de R$ 10.400.000,00 (dez milhões e quatrocentos mil reais).

Manifesta entendimento de que o valor efetivamente devido seria de R$ 3.902,97 (três mil, novecentos e dois reais e noventa e sete centavos), considerando-se o valor do negócio jurídico declarado pelas partes (valor da Cédula de Crédito Bancária) e seu enquadramento na Tabela 4 anexa à Lei Estadual nº 15.424/04.

Diz que o cálculo realizado pelo Oficial do Registro de Imóveis considerou o valor de R$ 131.645,56 (cento e trinta e um mil, seiscentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e seis centavos), resultado da divisão do valor da Cédula de Crédito pelo número de unidades imobiliárias (79) a serem construídas com tais recursos, para enquadramento na Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/04. Os valores encontrados foram multiplicados pelo número de unidades imobiliárias, chegando-se ao valor total da cobrança.

Entende que a sistemática usada pelo Registrador Imobiliário para cálculo das taxas é incorreta, pois antes da emissão do alvará de “habite-se” inexistiria, juridicamente, multiplicidade de matrículas a justificar a cobrança multiplicada pelo número de unidades imobiliárias. Explica que, no caso concreto relatado, as múltiplas unidades imobiliárias sequer existem no mundo dos fatos.

Expõe dois argumentos usados pelo Oficial Registrador para justificar a cobrança na forma apresentada, quais sejam, temor de responsabilização pela Secretaria de Estado de Fazenda por recolher a TFJ em valor menor que o devido e o fato de cada unidade imobiliária isoladamente já poder ser dada em garantia hipotecária.

Informa que em algumas unidades da Federação era adotada a sistemática de cálculo utilizada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte no caso apresentado, o que, segundo seu entendimento, ensejou a inclusão do art. 237-A e seu § 1º na Lei Federal nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), por meio da edição da Medida Provisória nº 459/09, convertida na Lei nº 11.977/09, para deixar claro que, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e registros referentes a direitos reais de garantias, cessões etc. que ocorrerem entre o registro da incorporação imobiliária e a emissão da carta de “habite-se” são considerados atos de registro único, independentemente do número de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

Aduz que o dispositivo legal em referência tem conteúdo meramente interpretativo, não gerando inovação no ordenamento jurídico, motivo pelo qual é aplicável inclusive sobre fatos jurídicos anteriores à sua publicação. Transcreve o item 30 da Exposição de Motivos Interministerial nº 33/2009/MF/MJ/MP/MMA/MCidades, relativa à Medida Provisória nº 459 citada, para justificar seu posicionamento.

Ainda sobre a norma do art. 237-A em referência, defende que, a despeito de ter sido instituída pelo diploma normativo que implementou e regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (Medida Provisória nº 459/09, convertida na Lei nº 11.977/09), é aplicável indistintamente a todos os casos de incorporação imobiliária, e não somente aos registros vinculados ao referido Programa, pois, no Brasil, é comum que um mesmo instrumento legal regule matérias diversas.

Argumenta também que o art. 44 da Lei nº 4.591/64 prevê expressamente que as unidades imobiliárias decorrentes de incorporação imobiliária só passam a existir a partir do “habite-se”, o que é reforçado pelo Aviso nº 49/GACOR/2004, editado pelo Corregedor Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, que transcreve.

Acrescenta que o Sindicato dos Notários e Registradores de Minas Gerais – SINOREG/MG tentou modificar o Aviso nº 49 referido para permitir que, em algumas situações, não fosse exigível a pré-existência do “habite-se” para a cobrança de emolumentos com base no número de unidades imobiliárias. Porém, o Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais negou o pleito, conforme decisão de 03/07/2006 no Processo nº 1.0000.05.421316-0/000(1), colacionada ao PTA pela Consulente.

Conclui que a existência fática e jurídica das unidades imobiliárias objeto de incorporação anteriormente registrada junto a lote de terreno depende da concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa municipal. É tal documentação que possibilita aos Oficiais de Registro conhecerem as características, confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral de cada unidade imobiliária, dados esses imprescindíveis à matrícula do imóvel e à cobrança de emolumentos com base nas múltiplas unidades.

Com dúvidas sobre a aplicação da legislação tributária, formula a presente consulta.

CONSULTA:

1 – A Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais entende que os emolumentos, ReCivil e TFJ relativos a averbações e registros que ocorram entre o registro da incorporação imobiliária e a obtenção da respectiva carta de “habite-se” devem ser cobrados multiplicados pelo número de unidades autônomas?

2 – Em sendo negativa a resposta, tal entendimento é posterior ao art. 237-A da Lei de Registros Públicos, ou aplica-se apenas a averbações e registros no âmbito do PMCMV?

RESPOSTA:

1 e 2 – Preliminarmente, importa esclarecer que o art. 76 da Lei Federal nº 11.977/09 alterou a redação da Lei Federal nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), inserindo na mesma o art. 237-A, com a seguinte redação:

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

(...)

Tal norma não consagra uma isenção e, portanto, não afronta o disposto no art. 151, inciso III, da Constituição da República.

Trata-se de norma geral sobre a fixação de emolumentos, editada com base na competência atribuída à União pelo § 2º do art. 236 da Constituição, pois estabelece a forma como os mesmos deverão ser cobrados em determinada situação.

Desse modo, o § 1º do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 deverá ser observado na cobrança de emolumentos, bem como no cálculo do valor devido pela compensação do Oficial do Registro Civil de Pessoas Naturais pelos atos gratuitos praticados (ReCivil), posto que esse equivale a um percentual dos emolumentos, nos termos do parágrafo único do art. 31 da Lei nº 15.424/04.

Releva observar que a norma contida no § 1º do art. 237-A em referência não tem seu âmbito de aplicação restrito aos registros e averbações realizados no âmbito do PMCMV. Embora tenha sido incluído na Lei de Registros Públicos pela Lei nº 11.977/09, fruto da conversão da Medida Provisória nº 459/09, que implementou e regulamentou referido Programa, tal artigo é aplicável a qualquer empreendimento de incorporação imobiliária.

A citada Medida Provisória cuidou de assuntos diversos, e não apenas de temas relacionados ao PMCMV, como é possível observar pela leitura da ementa da Lei nº 11.977/09, resultante de sua conversão:

Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências.

Diversos dispositivos da Lei referida, tais como os arts. 37 a 41, 45 e 72, além do art. 76, dentre outros, são aplicáveis aos registros públicos em geral, não se referindo especificamente ao PMCMV.

Caso o legislador pretendesse restringir a aplicação da norma do mencionado art. 237-A aos atos relativos ao citado Programa, não seria necessário incluí-la em uma lei de aplicação geral, como a Lei de Registros Públicos, bastaria que houvesse sua previsão em conjunto com os demais dispositivos que regulam o Programa habitacional.

Para corroborar essa linha de raciocínio, vale citar também o item 30 da Exposição de Motivos da Medida Provisória nº 459/09, segundo o qual o art. 48 da MP, correspondente ao art. 76 da Lei nº 11.977/09, inseriu o art. 237-A na Lei de Registros Públicos:

(...) com o propósito de tornar homogênea a sistemática de cobrança de registros efetuados nas matrículas de empreendimentos imobiliários. Importa destacar que não há atualmente unicidade de tratamento no processo de abertura de matrículas durante a fase de incorporação. A maioria dos Estados abre uma única matrícula, fazendo os registros e averbações necessários nesta matrícula. Outros Estados possibilitam que os cartórios abram tantas matrículas quantas forem as unidades que comporão a incorporação. Neste caso, os registros e averbações e, consequentemente, suas custas, passam a ser multiplicados pelo número de matrículas abertas. Embora possa haver a argumentação de que os cartórios que abrem múltiplas matrículas têm custas de registro e averbação diferentes daqueles que abrem uma única matrícula, a falta de homogeneidade no procedimento possibilita a ocorrência de práticas de custos que podem onerar os empreendimentos.

Note-se que na justificativa da inclusão do mencionado art. 237-A não há qualquer menção ao PMCMV, evidenciando o caráter geral de tal norma.

Também é importante esclarecer que, antes mesmo da publicação da Medida Provisória nº 459/09 e vigência do art. 237-A, o Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais manifestou-se no Processo nº 1.0000.05.421316-0/000(1), relativo a pedido de alteração da redação do Aviso 49-GACOR/2004 formulado pelo SINOREG/MG, em decisão publicada em 11/08/2006, adotando o seguinte posicionamento:

A pretensão do recorrente, relativa à abertura de matrícula em decorrência de simples registro de compra e venda de fração ideal de terreno, antes da averbação da construção das edificações, esbarra no preceito constante do art. 176, §1º, II, item 3, "b" da Lei dos Registros Públicos, dadas as exigências trazidas pela norma referida, e à impossibilidade de se caracterizar e individualizar o imóvel constituído apenas por fração ideal.

(...)

A alteração postulada, portanto, não se coaduna com o princípio da unicidade da matrícula, porquanto estaria a implicar a abertura de tantas matrículas quantas fossem as frações ideais em que restasse dividido um único imóvel, o que não se pode admitir.

Por outro lado, a abertura de matrícula pelo registro de promessa de compra e venda ou cessão de promessa, com relação a unidades autônomas, sem que a construção estivesse averbada, estaria a negar vigência ao disposto no art. 237, da Lei 6.015/73, afrontando ainda o princípio da continuidade do registro consolidado pela norma, princípio este que se mostra o fundamental dos assentamentos imobiliários no Brasil.

Como é possível observar, em Minas Gerais, é anterior à inclusão do art. 237-A na Lei de Registros Públicos o entendimento quanto à impossibilidade de abertura de matrículas para cada fração ideal de um imóvel antes da averbação da construção da edificação. Por consequência, havendo uma só matrícula, deve ser feito um único registro/averbação referente a todo o empreendimento, e não registros/averbações individuais para cada unidade autônoma a ser construída.

Desse modo, antes mesmo da existência do art. 237-A, nos casos de incorporação imobiliária, o correto é que as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento sejam feitos apenas na matrícula de origem do imóvel, posto que, conforme posicionamento do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, antes da averbação da construção das edificações, não se pode admitir a abertura de matrículas autônomas para as frações ideais.

Havendo somente um registro/averbação, os emolumentos devem ser cobrados com base no empreendimento como um todo, não sendo possível a cobrança de um registro/averbação para cada unidade autônoma a ser construída.

Também por esse motivo, a Taxa de Fiscalização Judiciária, embora não se submeta à regra do art. 237-A da Lei de Registros Públicos, já que a competência constitucional atribuída à União pelo § 2º do art. 236 da Constituição da República contempla apenas a edição de normas gerais sobre fixação de emolumentos, deverá ser calculada relativamente ao empreendimento como um todo.

DOT/DOLT/SUTRI/SEF, 06 de outubro de 2010.

Marli Ferreira
Divisão de Orientação Tributária

Inês Regina Ribeiro Soares
Diretoria de Orientação e Legislação Tributária

Gladstone Almeida Bartolozzi
Superintendência de Tributação