EMOLUMENTOS – TAXA DE FISCALIZAÇÃO JUDICIÁRIA – INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – Indevida a cobrança de Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária por antecipação. A cobrança de Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária em razão dos registros e outros atos próprios da Serventia do Registro Imobiliário deve ser efetuada nos termos da Lei estadual nº 15.424/2004, que instituiu e disciplina a cobrança desses Tributos, observados, no que cabíveis, o Código Civil Brasileiro, a Lei federal nº 4.591/1964, que trata do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, e a Portaria Conjunta TJMG/CGJ/SEF-MG nº 002/2005, que estabelece procedimentos para a cobrança e fiscalização destes tributos.

EXPOSIÇÃO:

A Consulente (Serventia do Registro Imobiliário da Comarca de Lagoa Santa), representada pelo seu Oficial, informa ter recebido solicitação para registro de instrumento de Instituição e Convenção de Condomínio e registro de incorporação, referentes a condomínio a ser constituído e incorporado em imóvel matriculado naquela serventia.

Aduz que determinada incorporadora discordou da nota de consulta e orçamento expedida pelo Cartório com a discriminação de valores dos Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária gerados pelos atos a serem praticados, constantes da Tabela 4, item 5, subalínea “b.1” , “c.1” e “c.2” e alínea “e”, bem como da Tabela 8  (item 1), todos da Lei estadual nº 15.424/2004, referentes ao registro da incorporação, ao registro da convenção e ao registro da instituição do condomínio, observado o art. 1.332 do Código Civil Brasileiro e os art. 7º e 32 da Lei nº 4.591/1964, que tratam do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias.

Esclarece que os valores individuais das unidades tomados como parâmetros para cobrança dos Emolumentos foram fornecidos pelo requerente.

Assevera que, consoante a legislação citada, uma vez instituído o condomínio, cada uma das unidades deverá ser individualizada, identificada e discriminada, identificando-se, também, a respectiva fração ideal, bem como as partes comuns do condomínio.

Afirma que se uma vez registrado o respectivo instrumento de instituição do condomínio na Serventia de Registro Imobiliário competente, criam-se as unidades autônomas, cada qual com seu valor patrimonial.

Levou seu entendimento ao Juízo da Comarca de Lagoa Santa, acompanhado da planilha com os valores dos Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária, para conferência e aprovação.

O Juízo da Comarca de Lagoa Santa entendeu regular a aplicação da Tabela 4, item 5, subalínea “b.1” , “c.1” e “c.2” e alínea “e”, e da Tabela 8  (item 1), todos da Lei estadual nº 15.424/2004 na confecção do orçamento relativo ao registro do condomínio a ser construído e incorporado no imóvel matriculado na Serventia do Registro Imobiliário de Lagoa Santa, ressalvando o direito do interessado de levar a questão à apreciação do Poder Judiciário.

Anexa cópia da Planilha de Emolumentos referida, bem como cópia da aprovação da mesma pelo Juiz de Direito do Foro daquela Comarca.

Isto posto,

CONSULTA:

Os procedimentos adotados para determinação dos valores estão corretos e podem ser adotados em casos semelhantes?

RESPOSTA:

Não. A Consulente deve determinar os valores relativos à cobrança de Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária em razão da abertura de matrículas para unidades autônomas e registro da Instituição e Convenção de Condomínio ou atribuição de unidades exclusivamente a cada condômino, no momento apropriado, vale dizer, após a devida averbação da edificação, “baixa” e “habite-se”, observado o disposto no art. 44 da Lei nº 4.591/1964.

Portanto, em casos semelhantes, por tratar-se de contrato de incorporação, que se caracteriza pela venda antecipada de unidades imobiliárias integrantes de edificação coletiva a ser construída ou em construção, a Consulente deve observar as seguintes fases e suas exigências legais que possibilitarão à incorporadora negociar as unidades autônomas, em síntese:

1ª fase– registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente com base na documentação relacionada no art. 32 da Lei nº 4.591/1964, inclusive o Memorial de Incorporação.

Aplica-se o item 5, alínea “b”, da Tabela 4, do Anexo da Lei nº 15.424/2004 para cobrança pelo registro do Memorial de Incorporação Imobiliária.

Ressalte-se que os registros da Instituição de Condomínio e do Memorial de Incorporação não possuem o conteúdo financeiro que só emerge do registro quando da atribuição/transferência das unidades imobiliárias aos condôminos, posteriormente à averbação do “habite-se”, momento em que serão abertas as matrículas e cobrados os registros com conteúdo financeiro, tendo por parâmetro o valor da unidade imobiliária.

2ª fase– após concluída a obra, averbação da construção/edificação “baixa” e “habite-se”, na matrícula imobiliária original, nos termos do art. 167, II, “4” da Lei nº 6.015/1973.

Aplica-se o item 1, alínea “j”, da Tabela 4, do Anexo da Lei nº 15.424/2004 para cobrança pela averbação de construção, “baixa” e “habite-se”.

Ressalte-se que a averbação da construção, “baixa” e “habite-se” possui conteúdo financeiro, cujo parâmetro é a avaliação fiscal da construção de cada unidade autônoma, cobrado segundo a metade dos valores finais previstos no item 5, alínea “e”, da Tabela 4, do Anexo da Lei nº 15.424/2004.

3ª fase– registro da Instituição do Condomínio e da Convenção de Condomínio nos termos dos arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil de 2002 e arts. 7º e 9º da Lei nº 4.591/1964;

Relativamente ao registro da Convenção de Condomínio, aplica-se o item 5, alínea “c”, da Tabela 4, do Anexo da Lei nº 15.424/2004, para cobrança pelo registro da Convenção de Condomínio no momento apropriado, sem antecipação.

O registro da instituição de condomínio não possui conteúdo financeiro, vez que nada se transmite, nem se onera e nem transfere titularidade. Destaca-se que o ato com conteúdo financeiro é cobrado na 2ª fase – averbação da construção.

4ª fase– atribuir unidades exclusivamente a cada condômino.

Por fim, tendo em vista que, de acordo com as informações da Consulente, por tratar-se de contrato de incorporação em que o empreendimento ainda não foi concluído, a construção não foi averbada, e ainda não há o necessário “habite-se” fornecido pela autoridade municipal competente e por tratar-se, também, do intuito da incorporadora de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, faz-se mister trazer breves considerações sobre alguns institutos:

Incorporação Imobiliária

- considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. (Art. 28, § único da Lei nº 4.591/1964)

Memorial de Incorporação Imobiliária

- dossiê que contém as informações e os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado e que somente produz efeitos perante terceiros após seu prévio registro obrigatório no serviço de registro de imóveis, que autoriza a negociação e protege os interesses dos adquirentes ou promitentes compradores das unidades imobiliárias da edificação. (Art. 32 da Lei nº 4.591/1964)

Individualização e Discriminação das Unidades

- procedimento que se dá após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, devendo o incorporador requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. (Art. 44 da Lei nº 6.015/1973)

Instituição de Condomínio

- ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, em que conste: a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam. (Art. 1.332 do Código Civil/2002)

Registros com Conteúdo Financeiro

- considera-se registro com conteúdo financeiro aquele referente à transmissão e divisão, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil e aquele constitutivo de direitos reais e as constrições judiciais decorrentes de penhora, arresto ou sequestro de imóveis. (Nota I da Tabela 4 da Lei nº 15.424/2004)

Sendo assim, os atos que a Consulente visa realizar devem ser praticados no momento apropriado, sendo, portanto, indevida a cobrança de Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária por antecipação, devendo esta ser efetuada nos termos da Lei estadual nº 15.424/2004, que instituiu e disciplinou a cobrança desses Tributos, observados, no que cabíveis, o Código Civil Brasileiro de 2002 e a Lei federal nº 4.591/1964, que trata do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, e a Portaria Conjunta TJMG/CGJ/SEF-MG nº 002/2005, que estabelece procedimentos para a cobrança e fiscalização destes tributos.

Finalmente, importa destacar que o inciso I do art. 7º da Lei nº 15.424/04 estabelece que os emolumentos incluem o arquivamento essencial à realização do ato notarial ou de registro, cuja cobrança antes não era admitida. Entretanto, não devem ser cobrados, em separado, valores pelo arquivamento.

DOT/DOLT/SUTRI/SEF, 23 de agosto de 2012.

Ricardo Luiz Oliveira de Souza
Superintendente de Tributação em exercício