1. Com edição do Decreto-Lei nº 1.641, de 07 de dezembro de 1978, foi instituída a tributação sobre o lucro imobiliário auferido por pessoa física, a par da existente quando houver equiparação da pessoa jurídica, nos termos do Decreto-Lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974 e alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 1.510, de 27 de dezembro de 1976.

2. Note-se que as hipóteses de incidência são distintas: a primeira toma em consideração o valor do lucro, enquanto a segunda tem como pressuposto a ocorrência da equiparação. Entretanto, a coexistência dessas duas sistemáticas não acarreta dupla tributação ex vi do art. 1º, § 1º do Decreto-Lei nº 1.641/78.

3. Com relação à tributação do lucro imobiliário foram levantadas algumas questões que são examinadas dentro dos tópicos seguintes.

VIGÊNCIA

4. Em face do que preceitua o art. 10 do Decreto-Lei nº 1.641/78, as disposições deste aplicam-se aos rendimentos objeto das declarações que devam ser apresentadas a partir do exercício financeiro de 1980, inclusive.

5. Tendo em vista que no exercício financeiro de 1980 deverão ser apresentadas as declarações de rendimentos auferidos, pelas pessoas físicas, no ano-base de 1979, conclui-se que as alienações de imóveis efetuadas até 31 de dezembro de 1978 (exercício financeiro de 1979) não estão sujeitas à incidência do imposto de renda.

6. Vale ressaltar que considerar-se-á como realizada até 31 de dezembro de 1978 a alienação cujo contrato inicial, ainda que por instrumento particular, tiver sido celebrado até aquela data (art. 1º, § 2º, inciso III do Decreto-Lei nº 1.641/78).

7. Se a data aposta no instrumento particular favorecer à pessoa física (por exemplo dando a alienação como efetivada antes de 1º de janeiro de 1979), sua aceitação pela autoridade fiscal dependerá do atendimento de, pelo menos, uma das condições estipuladas no § 4º do art. 1º.

FATO GERADOR

8. O fato gerador do imposto de renda é a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica (art. 43 do Código Tributário Nacional), assim considerada, no caso, a apuração, pela pessoa física, de lucro superior a Cr$ 4.000.000,00 na alienação de imóveis no ano-base - art. 1º, caput, do Decreto-Lei nº 1.641/78).

9. Da definição de fato gerador insculpida no art. 43 do CTN, combinada com o do art. 1º, caput, do Decreto-Lei nº 1.641/78, podemos extrair as seguintes conclusões:

a) o imposto não incide sobre o lucro efetivamente recebido, mas sobre aquele apurado, ainda que o recebimento venha a se concretizar em anos posteriores;

b) o lucro até Cr$ 4.000.000,00 não é tributável. Assim, para um lucro de Cr$ 5.000.000,00 a tributação incidirá sobre o valor de Cr$ 1.000.000,00;

c) o limite de Cr$ 4.000.000,00 não se refere a cada imóvel alienado, mas ao conjunto das alienações realizadas no ano-base;

d) o valor de Cr$ 4.000.000,00 já foi fixado para vigorar no exercício de 1980, ano-base de 1979, com a previsão do índice inflacionário que poderá ocorrer, e, portanto, não deverá ser corrigido no próximo exercício.

CÁLCULO DO IMPOSTO

10. Para melhor compreensão da sistemática da base de cálculo, imaginemos uma pessoa física que haja realizado as seguintes operações imobiliárias:

10.1. O percentual de redução, fixado pelo § 4º do art. 2º, é de 10% por ano completo transcorrido entre a data de aquisição e a de alienação, desprezando-se portanto, as frações de ano.

10.2. Rendimento Tributável:

Cr$ 8.100.000 - 4.000.000 = 4.100.000.

O valor de Cr$ 4.100.000,00 será tributado, à opção do contribuinte, na cédula H (tabela progressiva), ou mediante a aplicação da alíquota fixa de 25%.

CUSTO DO IMÓVEL

11. De acordo com o § 1º do art. 2º, o lucro é apurado pela diferença entre o valor da alienação e o custo corrigido monetariamente, segundo a variação nominal das Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional.

12. Além do preço de aquisição, integram o custo:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos respectivos tenham sido aprovados pelos órgãos competentes;

b) os juros pagos para financiamento das mencionadas operações, quando não computados nas declarações de rendimentos do alienante como abatimento ou dedução cedular;

c) outros gastos que vierem a ser relacionados pelo Ministro da Fazenda.

13. Quaisquer valores autorizados a integrar o custo podem ser corrigidos com base nos coeficientes fixados pela Secretaria do Planejamento da Presidência da República para as Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional, que permitem a atualização mensal. A correção do custo tem como data inicial a do pagamento das despesas referidas no item 12, e como data final a de alienação do imóvel.

Imóveis abrangidos pela tributação do DL nº 1.641, pertencentes à pessoa física equiparada à pessoa jurídica.

14. São duas as situações:

14.1. Pessoa física já equiparada à pessoa jurídica.

14.1.1. De acordo com o que dispõe o § 1º do art. 1º, os rendimentos da alienação de imóveis não abrangidos pela equiparação e daqueles não computados no lucro da empresa individual, são alcançados pela tributação prevista no Decreto-Lei nº 1.641/78.

14.1.2. Assim, suponhamos a alienação de uma casa adquirida por doação como adiantamento da legítima que não entrará no cômputo para fins de caracterizar a habitualidade, ou a venda, após ocorrida a equiparação da pessoa física à jurídica, de terreno havido por herança que não será computado no lucro da empresa individual.

14.1.3. Muito embora a pessoa física já esteja equiparada à pessoa jurídica, o lucro obtido com a alienação destes imóveis estará sujeito à tributação na declaração da pessoa física, se ocorrida a hipótese de incidência do Decreto-Lei nº 1.641/78.

14.2. Pessoa física equiparada posteriormente à incidência do imposto sobre o lucro imobiliário.

14.2.1. Reportemo-nos ao exemplo do item 10 deste parecer.

14.2.2. A pessoa física, em sua declaração apresentada no exercício de 1980, incluirá como rendimento o valor de Cr$ 4.100.000,00 sujeito ao imposto de renda.

14.2.3. Suponhamos que, no qüinqüênio 77/82, essa pessoa física adquira e aliene mais 4 imóveis, ficando equiparada à pessoa jurídica.

14.2.4. Aqueles imóveis, cujo lucro já foi tributado na declaração da pessoa física, serão computados para fins de caracterização da habitualidade.

14.2.5. Por outro lado, somente o imóvel que determinou a equiparação, ou seja, o 6º imóvel alienado no qüinqüênio, é que terá o seu lucro tributado na pessoa jurídica, e, portanto, excluído de tributação na declaração da pessoa física.

14.2.6. Após a equiparação, os lucros são tributados apenas na pessoa jurídica, ressalvadas as hipóteses descritas no item 14.1 deste parecer.

Alienação por um dos cônjuges ou pelo espólio.

15. Com relação aos imóveis alienados por um dos cônjuges, na constância do casamento (mesmo que tenham sido adquiridos por qualquer deles, isoladamente), esta Coordenação já se manifestou (Parecer Normativo CST nº 105/75) no sentido da pertinência da regra geral de tributação em conjunto, excetuando-se, apenas, o lucro obtido com alienação de imóveis gravados com cláusulas de incomunicabilidade que poderá ser tributado em separado.

16. Embora o Parecer mencionado tenha tratado da legislação que equipara a pessoa física à jurídica, os seus fundamentes são válidos, também, para a sistemática introduzida pelo Decreto-Lei nº 1.641/78.

17. Aos imóveis alienados após a abertura do inventário e até a partilha ou adjudicação dos bens, aplicam-se as regras do Decreto-Lei nº 1.641/78, já que de acordo com o disposto no art. 7º do Regulamento do Imposto de Renda aprovado pelo Decreto nº 76.186, de 02 de setembro de 1975, ao espólio são aplicadas as normas a que estão sujeitas as pessoas físicas.

À consideração superior.

DOC, em 09 de fevereiro de 1979.

Iraci Kahan - FTF