1. Pessoas físicas levantam dúvidas acerca da apuração do lucro imobiliário de que trata o art. 41 do Regulamento do Imposto sobre a Renda, aprovado pelo Decreto nº 85.450, de 04 de dezembro de 1980, com as alterações introduzidas pelo art. 11 do Decreto-Lei nº 1.950, de 14 de julho de 1982, no caso de alienação de imóvel, adquirido com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, com correção monetária do saldo devedor, em que o adquirente, além de pagar o preço combinado, ainda assume a dívida remanescente junto ao agente financeiro.

2. Por tais dispositivos constitui rendimento tributável, sendo incluído na cédula "H" ou tributado à alíquota de 25 por cento, o lucro apurado na alienação de imóveis, o qual corresponde à diferença entre o valor da alienação e o custo corrigido, reduzida em 5 por cento por ano completo transcorrido entre a data da aquisição e a da alienação.

3. De acordo com a letra d do § 3º do art. 41 do Regulamento do Imposto de Renda/80, considera-se valor da alienação:

"1. o preço efetivo da operação de venda ou da cessão de direitos;
2. o valor efetivo da contraprestação nos demais casos de alienação;
3. o valor de mercado nas operações a título gratuito".

4. A letra e do § 3º do art. 41 do Regulamento do Imposto de Renda/80 determina que se considera como custo:

"1. o preço de aquisição;
2. os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos competentes;
3. os juros por empréstimos contraídos para financiamento das operações mencionadas nos ítens anteriores quando não computados na declaração de rendimentos como abatimento ou dedução cedular;
4. outros gastos que vierem a ser relacionados pelo Ministro da Fazenda".

4.1. Os juros do empréstimo contraído para financiar a aquisição poderão ser computados no custo de imóvel, quando não utilizados na declaração de rendimentos como abatimento. Assim, caso tenham sido superiores, em cada ano, ao limite permitido e utilizado como abatimento, o valor excedente poderá ser corrigido até a data da alienação. Tal correção poderá ser realizada tomando-se por base o valor médio mensal da ORTN em cada período a considerar, ou seja, a média de cada ano-base ou de cada período fracionário de ano, se for o caso.

5. Para melhor compreensão apresentamos, a seguir, um exemplo prático de uma operação hipotética relativa à alienação de um imóvel adquirido com financiamento sujeito à correção monetária do saldo devedor, com os seguintes dados:

a) o imóvel foi adquirido em 14.02.80, por Cr$ 2.000.000,00, sendo Cr$ 600.000,00 de entrada, pagos nessa data, e Cr$ 1.400.000,00 financiados;

b) a alienação realiza-se em 18.10.83. O adquirente paga ao alienante Cr$ 18.000.000,00 e assume o saldo financiado, que corresponde, nessa data, a Cr$ 12.689.803,00;

c) o alienante apresentou a declaração relativa ao exercício de 1981, ano-base 1980, pelo modelo simplificado opcional (MSO), e dos exercícios de 1982 e 1983, ano-base 1981 e 1982, no modelo completo (MCT), abatendo nestas últimas o total dos juros permitidos pela legislação do imposto de renda, não tendo efetuado ampliação ou reforma, ou outros gastos que pudessem ser computados no custo do imóvel;

d) na declaração de bens relativa ao exercício de 1983, ano-base 1982, consta que o valor efetivamente pago até 31.12.1982 foi de Cr$ 1.473.886,00 e durante o ano de 1983 foi pago, até setembro, o total de Cr$ 1.034.676,00, do qual Cr$ 617.098,00 corresponde a juros.

5.1. Valor da alienação

Corresponde ao valor ajustado a ser pago ao alienante acrescido do equivalente à dívida remanescente assumida pelo comprador, independente de ser esta transferida para o adquirente ou refinanciada pela instituição financeira, ou seja: Cr$ 18.000.000,00 + Cr$ 12.689.803,00 = Cr$ 30.689.803,00 (dados inseridos na letra b do item anterior).

5.2. Valor de custo corrigido

5.2.1. Correção monetária do preço de aquisição

Será efetuada em função da variação do valor das Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional (ORTN), desde a aquisição até a alienação.

Observação: Note-se que foi considerado o preço total contratado na aquisição, a despeito dos valores pagos como entrada (letra a ) e até a data da alienação (letra d).

5.2.2. Correção dos juros não abatidos

A correção monetária dos juros não abatidos será realizada em função da variação da ORTN média até a data da alienação.

5.2.3. Assim, o custo total corrigido (preço de aquisição mais juros) é de Cr$ 26.798.095,00.

5.3. Determinação do percentual de redução

Observação: Desprezam-se as frações de ano, vez que o percentual de redução é de 5 por cento por ano completo (art. 41, § 5º, do Regulamento do Imposto de Renda/80).

5.4. Determinação do rendimento tributável

5.5. O valor de Cr$ 3.307.952,00 será incluído na cédula "H", ou tributado à alíquota exclusiva de 25 por cento, mediante indicação em campo próprio da declaração de rendimentos.

6. Cumpre, afinal, observar que o valor do imóvel adquirido com financiamento sujeito à correção monetária, para efeito do preenchimento da declaração de bens - anexo 5, compõe-se apenas dos valores pagos até o término do ano-base, não constando desse anexo o valor da dívida. Assim, para efeito de preenchimento do anexo 2 - rendimentos não tributados na declaração, deve ser deduzido do valor de alienação:

a) o valor da dívida assumida pelo adquirente;

b) o valor efetivamente pago até 31.12.82, constante da declaração de bens;

c) o valor das parcelas pagas no ano da alienação, que devem estar indicadas na coluna "discriminação" da declaração de bens; e

d) o valor do lucro tributado na operação.

Josefa Maria Coelho Marques - FTF

Jimir S. Doniak - Coordenador do Sistema de Tributação