1. Em exame a forma de apropriação de custos relativos a loteamento promovido por pessoa física, considerada empresa individual e equiparada à pessoa jurídica pela prática dessa operação imobiliária, e da escrituração do Registro de Inventário.

2. Determina o art. 103, § 4º, alínea a, do Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto nº 76.186, de 02 de setembro de 1975, que o lucro da empresa individual, apurado ao término de cada ano calendário, compreenderá o resultado da operação que determinar a equiparação.

2.1. No caso de loteamento promovido por pessoa física, a equiparação ocorre na data do arquivamento da documentação do empreendimento; e na data da primeira alienação para os empreendimentos não registrados (§ 12 do art. 101 do RIR/75).

3. Inicialmente, deve-se salientar que as empresas realizam despesas ligadas à aquisição, produção e venda dos bens e serviços objeto das transações de conta própria (custos); e, outras, consideradas necessárias às suas atividades e à manutenção da respectiva fonte produtora (despesas operacionais).

4. No caso em exame, entre os custos incluem-se as despesas de estudos, planejamento e execução dos planos ou projetos de loteamento, inclusive terraplanagem, galerias de águas pluviais, esgotos, guias, sarjetas e outras obras e melhoramentos ligados diretamente ao empreendimento, desde que de responsabilidade da empresa vendedora.

5. Para as empresas individuais imobiliárias em questão, só são considerados como receita do ano calendário os valores efetivamente nele recebidos, haja vista a conjugação dos §§ 1º e 2º do art. 104 do RIR/75.

6. Ora, dentro do mesmo sentido de orientação, lícito se torna determinar que os custos a serem computados no ano calendário, para efeito de apuração do resultado, sejam aqueles efetivamente pagos, e não os incorridos, na mesma proporção da receita recebida e em função de cada lote vendido, podendo, ainda, levar-se em conta os custos diferenciados por unidade, quando for o caso.

7. Por outro lado, por força do art. 12 do Decreto-lei nº 1.510, de 27 de dezembro de 1976, a pessoa física equiparada está obrigada a manter escrituração contábil completa, a partir do ano-base de 1977.

8. Dentro dessa exigência há necessidade de se possuir e escriturar, entre outros, o "Livro de Inventário". Tendo em vista que, no empreendimento haverá lotes com áreas, localizações e valores distintos, necessário se torna discriminá-los, de modo que se possa demonstrar o custo de cada lote separadamente.

À consideração superior.