1. A administração fiscal tem sido solicitada a manifestar-se quanto ao alcance e inteligência do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.950, de 14 de julho de 1982, que isenta do imposto de renda o lucro auferido por pessoa física na venda de imóveis, sob condição de que: 1) o produto da venda seja aplicado na compra de imóvel residencial, e que 2) na data de aquisição, o beneficiário "não possua imóvel da mesma espécie". As dúvidas dos contribuintes dizem respeito, principalmente, ao significado legal da expressão grifada e ao sentido que a lei pretendeu emprestar a "imóvel residencial".

2. Dispõe o Decreto-Lei nº 1.950, de 14 de julho de 1982:

"Art. 12. Fica isento do imposto de renda o lucro auferido por pessoa física na venda de imóveis, desde que o alienante, no prazo de um ano contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na compra de imóvel residencial e que, na data da aquisição, não possua imóvel da mesma espécie.
§ 1º. O disposto neste artigo se estende aos casos em que o alienante aplique o produto da venda na aquisição de imóvel residencial para parentes de primeiro grau, desde que o donatário, na data da aquisição, não possua imóvel da mesma espécie.
§ 2º. No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data da primeira alienação.
§§ 3º e 4º. (Omissis)."

2.1. Por sua vez, estabelece a Portaria Ministerial nº 142, de 16 de junho de 1983:

"17. Ressalvadas as hipóteses de equiparação à pessoa jurídica, é irrelevante, para os efeitos do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.950/82, a quantidade de imóveis vendidos e adquiridos, desde que cada pessoa física passe a possuir, em decorrência dessas operações, dentro do prazo de um ano contado da primeira alienação, um único imóvel residencial e estejam atendidas as demais condições expressas no mencionado artigo."

3. A interpretação sistemática do texto legal transcrito com a orientação traçada na Portaria em referência permite deduzir que, ao instituir a isenção, a lei pretendeu facilitar a aquisição de residência própria para as pessoas físicas que, alienando um ou mais imóveis, tivessem por objetivo assegurar para si, ou para o seu parente de primeiro grau, a propriedade de um único imóvel residencial, seja na localidade onde se realizaram as operações de venda, seja em qualquer outra cidade do País.

4. Em face do objetivo social evidenciado, a expressão "não possua imóvel da mesma espécie" não deve ser interpretada em função do significado gramatical do verbo possuir, o que conduziria à aplicação do conceito jurídico de possuidor, expresso no Código Civil (art. 485) como "todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes ao domínio ou propriedade".

4.1. Segundo a doutrina, o domínio, ou propriedade, compõe-se de numerosos poderes ou faculdades que, normalmente, se acham reunidos na pessoa de um só titular, mas que podem também se achar esparsos e distribuídos entre várias pessoas, como acontece em relação às situações jurídicas em que determinada pessoa tem a posse direta, enquanto que outrem detém a posse indireta.

4.2. Assim, a nosso ver, o legislador pretendeu emprestar ao termo posse o sentido de propriedade, que é o vocábulo jurídico mais consentâneo com o espírito da lei.

5. Dentro dessa linha de raciocínio, entendemos que não está beneficiada com a isenção do lucro imobiliário a pessoa física (ou o seu parente de primeiro grau, se for o caso) que, na data da aquisição de imóvel residencial, for proprietária de imóvel da mesma espécie, ou que for titular de determinados direitos reais sobre coisa alheia (Código Civil, art. 674) que assegurem a livre disponibilidade do bem para fim residencial por tempo indeterminado, de tal sorte que o proprietário não possa contestar juridicamente a justa posse, a saber:

I - domínio útil de terreno onde foi edificado imóvel residencial, no caso de enfiteuse (Código Civil, art. 678);

II - usufrutuário de imóvel residencial, no caso de usufruto (Código Civil, art. 713);

III - habitação gratuita de imóvel residencial alheio (Código Civil, art. 746).

6. Da mesma forma, deve considerar-se possuidora de imóvel da mesma espécie, para os efeitos da restrição contida no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.950/82, a pessoa física (ou o seu parente de primeiro grau, se for o caso) que, na data da aquisição do bem, for titular de direito que importe a transmissão ou promessa de transmissão, a qualquer título, da propriedade de imóvel residencial, ou na cessão ou promessa de cessão de quaisquer dos direitos referidos no item precedente, direitos esses adquiridos mediante operações tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria e contratos afins, em que fique assegurada a aquisição de imóvel próprio para fins residenciais.

7. Em relação a imóvel residencial constituído em usufruto, é sabido que, juridicamente, o domínio do bem se fragmenta entre o nu-proprietário e o usufrutuário, cabendo a este último a posse direta, uso e gozo da coisa, enquanto o primeiro tem apenas a posse indireta ou o domínio da substância do imóvel. Dessa forma, o nu-proprietário não possui a disponibilidade de imóvel para residência própria, dentro da acepção do Decreto-Lei nº 1.950/82, razão por que a nua-propriedade não constitui óbice ao gozo da isenção.

8. No tocante à propriedade em comum de unidade residencial, a nenhum condômino é assegurada irrestritamente a livre disponibilidade individual do bem, mesmo que possua a maioria absoluta dos quinhões, visto que a destinação da coisa depende da unanimidade dos consortes. Por conseguinte, a co-propriedade não prejudica o direito à utilização do benefício fiscal de que trata o art. 12 sob exame.

9. Para os efeitos da lei, deve-se considerar imóvel da mesma espécie a unidade construída para fins residenciais. Esta, por seu turno, define-se como a edificação que tenha sido construída com essa destinação, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situarem, independentemente da utilização que de fato lhe seja dada; a circunstância de o imóvel residencial estar situado em zona urbana ou em área de lazer (praia, campo, sítio de recreio, clube campestre, etc.) é irrelevante para a finalidade em causa.

10. Finalmente, para efeito de atender ao requisito inserto na cabeça do art. 12 sob análise, de que o "produto da venda" deve ser aplicado na aquisição de imóvel residencial, resta definir qual o montante a ser aplicado na compra do bem, no caso de o imóvel alienado ter sido adquirido mediante financiamento sujeito à correção monetária.

10.1. A propósito, cumpre observar que o Parecer Normativo CST nº 04, de 29.02.84, esclareceu que o valor de alienação a considerar para efeito de cálculo do lucro imobiliário corresponde ao valor ajustado (subitem 5.1) recebido pelo alienante, acrescido do equivalente a dívida assumida pelo comprador.

10.2. Todavia, é bem de ver que o ato normativo emitiu conceito em função de preceito legal que tem objetivo diverso daquele consubstanciado na norma em estudo; por isso mesmo, é evidente que, dentro do propósito do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.950/82, a expressão "produto da venda" se restringe à cifra recebida pelo alienante do imóvel financiado, não abrangendo a dívida transferida.

Juarez de Morais - FTF

Jimir S. Doniak - CST