1. Dúvidas são suscitadas por pessoas físicas e jurídicas quanto ao procedimento a ser adotado, no tocante às obrigações perante a legislação do imposto de renda, na hipótese de promoverem condomínios, ou deles participarem, na construção de imóveis, nos termos dispostos na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 .

2. A questão principal reside na obrigatoriedade da administradora, participando ou não do condomínio, manter escrituração dos custos da obra, com a finalidade de atender às necessidades de controle e registro dos demais condôminos.

3. O citado regime de construção está disciplinado no art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, sendo que o art. 61, dispõe:

"Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva:
(Omissis);
e) exercer as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

4. A aquisição de imóveis gera, perante a legislação do imposto de renda, a obrigatoriedade de que sejam devidamente comprovados todos os elementos formadores dos custos correspondentes, independentemente da natureza do adquirente. Assim é que, na hipótese de pessoa física, é indispensável a quantificação dos valores efetivamente despendidos na aquisição dos imóveis para efeito de apuração do lucro imobiliário na eventual alienação do bem, conforme previsto no art. 41 do Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto nº 85.450, de 04.12.1980 e legislação correlata.

5. No tocante às pessoas jurídicas, é igualmente imprescindível a correta apuração do custo de aquisição dos imóveis construídos, seja para efeito de determinação das correspondentes quotas de depreciação (Regulamento do Imposto de Renda/80, arts. 201 e 202), seja para fins de correção monetária das demonstrações financeiras por ocasião do encerramento de cada período-base (Regulamento do Imposto de Renda/80, art. 347 e seguintes e Decreto-Lei nº 2.065/83, art. 19), seja para possibilitar a apuração do ganho ou perda de capital na eventual alienação (Regulamento do Imposto de Renda/80, art. 317) ou, ainda, para a determinação do lucro na comercialização de imóveis pelas empresas imobiliárias (Regulamento do Imposto de Renda/80, art. 285 e seguintes).

6. Os dispositivos da legislação do imposto de renda, postos em evidência, implicam a imprescindibilidade de que, além de devidamente comprovados, sejam identificadas com exatidão as épocas em que incorreram, efetivamente, os dispêndios com a construção de imóveis em regime condominial.

7. Em face do exposto e tendo em vista as exigências contidas na Lei nº 4.591/64, torna-se indispensável que o responsável pela administração do empreendimento em condomínio mantenha escrituração, em livros específicos próprios, dos elementos formadores dos custos dos imóveis em construção, a fim de ter condições de fornecer aos condôminos participantes os dados exigidos pela legislação do imposto de renda.

8. Com a administração pode caber, indistintamente, à própria incorporadora, à construtora ou mesmo a uma pessoa física ou jurídica qualquer, as quais ficam responsáveis pelo recebimento das quotas de cada condômino, bem como pelo pagamento das parcelas de custeio da obra, a elas cumpre elaborar os demonstrativos que discriminem de forma pormenorizada a realização do cronograma financeiro do empreendimento, apoiando essas demonstrações nos dados contidos nos registros auxiliares constituídos para o controle financeiro do empreendimento imobiliário.

9. Em conseqüência disso, deverá o administrador, caso se trate de pessoa jurídica, escriturar em livros específicos - de forma destacada do registro contábil de suas operações próprias - os fatos econômicos que envolvam o empreendimento sob seu controle, elaborando ao final de cada mês os demonstrativos necessários ao atendimento, por parte dos condôminos daquelas exigências contidas na legislação fiscal.

10. Na hipótese em que a administração seja exercida por pessoa física, deverá esta registrar livro próprio no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da cidade onde esteja situado o empreendimento, elaborando, na forma disposta no item precedente, os demonstrativos que atendam às necessidades dos condôminos.

11. Por fim, convém lembrar que os comprovantes dos custos e de outras operações realizadas pelo condomínio, embora emitidos em nome do mesmo, conforme determina o art. 58, inc. I, da Lei nº 4.591/64, deverão ser conservados em boa ordem e guarda, enquanto não prescritas eventuais ações que lhes sejam pertinentes (Regulamento do Imposto de Renda/80, arts. 165, 589 e 623).

Sandro Martins Silva - AFTN

Juarez de Morais - Chefe da Divisão de Orientação e Controle

Eivany Antonio da Silva - Coordenador do Sistema de Tributação