Transmissão "causa mortis"- Contrato de compromisso de compra e venda

I - Promitente comprador ("de cujus") não se caracteriza como proprietário do bem;

II- Transmissão dos direitos e obrigações decorrentes do contrato;

III- A base de cálculo é o valor do débito quitado até a data da abertura da sucessão.

1. A consulente requer esclarecimento no tocante à correta aplicação da base de cálculo do ITCMD decorrente do falecimento de um promitente comprador de um apartamento.

2. Informa que foi firmado um compromisso particular de compra e venda junto à incorporadora, cujo preço ajustado foi de R$ 210.969,60 a ser pago em parcelas. Entretanto o promitente comprador faleceu em 2/2/2014, data em que já havia pago R$ 80.954,34, conforme extrato fornecido pela promitente vendedora.

3. Questiona se deve usar como base de cálculo i) o valor do contrato, ou ii) o valor das parcelas pagas, ou iii) o valor do IPTU do imóvel.

4. Inicialmente, cabe esclarecer o conceito doutrinário acerca do contrato de compromisso de compra em venda, em "Direito Civil: direitos reais" (8ª ed. - São Paulo: Atlas, 2008, p. 492), o mestre Sílvio de Salvo Venosa explica que:

"No compromisso de venda e compra, sob o aspecto contratual, há um acordo de vontades, de cunho preliminar, por meio do qual uma parte compromete-se a efetuar em favor de outra, em certo prazo, um contrato de venda definitivo, mediante o pagamento do preço e cumprimento das demais cláusulas".

4.1. Já, Orlando Gomes, ao tratar da natureza jurídica dessa espécie de contrato, em sua obra "Contratos" (26ª ed. - Rio de Janeiro: Editora Forense, 2009, p. 294), expõe que:

"(...) A doutrina não delineou ainda com a necessária precisão os contornos desse direito real. Inadmissível assimilá-lo ao direito de propriedade. Para aceitá-lo, preciso seria chegar ao absurdo de que, com o registro imobiliário da promessa, se transfere o domínio. Se a transmissão da propriedade ocorresse nesse momento, seria uma superfetação a exigência legal do título translativo, seja a escritura definitiva, seja a sentença de adjudicação. (...) A propriedade do bem continua em nome do promitente-vendedor, embora com o ônus com que foi limitada. Evidente se torna assim, que o compromissário não tem o direito real sobre coisa própria. (...) Sem dúvida alguma o direito do compromissário é tão extenso que se assemelha ao domínio útil. Tem ele a posse do bem, podendo exercer as faculdades de uso e gozo. Admite-se até que exerce o poder de disposição no uso da prerrogativa de trespassar o contrato, mas nem por isso é dono do imóvel que prometeu comprar. Habilitando terceiro a adquiri-lo, cede apenas seus direitos, na medida em que os tem, sem poder afirmar que a cessão implica transferência de domínio." (grifos nossos).

5. Dos ensinamentos acima expostos entendemos que o "de cujus" não pode transferir aos seus herdeiros um imóvel do qual não é proprietário. Nesse sentido, no momento da abertura da sucessão, o "de cujus" (promitente comprador) não transmitiu a seus herdeiros a propriedade do imóvel, mas sim, os direitos e obrigações decorrentes do contrato de compromisso de compra e venda constituído dos valores quitados até data de seu falecimento.

6. Ademais, o artigo 16, III do Decreto 46.655/2002, estabelece que a base de cálculo do ITCMD, no caso de bem imóvel compromissado à venda pelo "de cujus", será o valor do crédito na data da abertura da sucessão. "Contrario sensu", quando o imóvel for compromissado à compra pelo "de Cujus", a base de cálculo deve ser o valor do débito quitado até a data da abertura da sucessão, não sendo correto considerar o valor integral do imóvel ou o valor estimado do IPTU como base para o cálculo do ITCMD

A Resposta à Consulta Tributária aproveita ao consulente nos termos da legislação vigente. Deve-se atentar para eventuais alterações da legislação tributária.