O Banco Central do Brasil, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964, torna público que o Conselho Monetário Nacional, em sessão realizada em 19 de dezembro de 2024, com base nos arts. 4º, caput, incisos VI e VIII, da referida lei, 8º, caput, inciso XII, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, 7º do Decreto-Lei nº 2.291, de 21 de novembro de 1986, 2º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e 95 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015,

Resolveu:

Art. 1º A ementa da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, do Sistema Financeiro da Habitação - SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, as condições gerais e os critérios para contratação de operação de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança." (NR)

Art. 2º A Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 1º Esta Resolução estabelece os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema de Financiamento Imobiliário, as condições gerais e os critérios para contratação de operação de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança." (NR)

"Art. 1º-A Para fins do disposto nesta Resolução, considera-se:

I - crédito imobiliário:

a) operações de financiamento imobiliário; e

b) operações de empréstimo contratadas por pessoas naturais que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações referenciadas em moeda estrangeira, as operações de crédito rural e as demais operações objeto de legislação ou de regulamentação específica;

II - financiamento imobiliário:

a) operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais e não residenciais; e

b) operações de crédito destinadas à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais;

III - financiamento habitacional: operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais;

IV - financiamento para aquisição de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de imóvel novo, usado ou em fase de produção;

V - financiamento para construção de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à construção de imóvel residencial ou não residencial;

VI - financiamento para produção de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à produção de conjunto de unidades residenciais ou não residenciais;

VII - financiamento para reforma ou ampliação de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à reforma ou à ampliação de imóvel residencial ou não residencial;

VIII - financiamento para aquisição de material para a construção, ampliação e reforma de imóveis: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial ou não residencial;

IX - imóvel residencial: a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar;

X - imóvel residencial novo: o imóvel residencial que:

a) esteja em fase de construção ou de produção; ou

b) tenha até cento e oitenta dias de "habite-se", ou documento equivalente expedido por órgão público competente ou, nos casos de prazo superior, se não tiver sido habitado ou alienado; e

XI - cota de crédito: o percentual resultante da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação." (NR)

"Art. 3º ........

Parágrafo único. Integram o SFH, além das entidades elencadas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar." (NR)

"CAPÍTULO III - DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO" (NR)

"Art. 5º As operações de crédito imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

........

IV - contratação, pelos devedores, da cobertura securitária exigida pela legislação e pela regulamentação em vigor, quando houver.

§ 1º Os contratos das operações de crédito imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança, desde que tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos de um ano.

§ 2º A atualização de que trata o § 1º pode ser realizada em periodicidade mensal ou superior, desde que o prazo da operação não seja inferior a trinta e seis meses.

§ 3º As operações de crédito imobiliário cujo saldo devedor seja atualizado pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança podem ser remuneradas pela remuneração adicional de que trata o art. 12, caput, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, combinada com taxa de juros prefixada." (NR)

"Art. 5º-A As instituições financeiras poderão requerer, em operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais, a contratação de cobertura securitária que preveja cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.

Parágrafo único. Caso exerçam a faculdade de que trata o caput, as instituições financeiras deverão observar as disposições legais e regulamentares que disciplinam a matéria no âmbito das operações de financiamento habitacional, inclusive:

I - a disponibilização, na qualidade de estipulante e beneficiária, de quantidade mínima de apólices emitidas por entes seguradores diversos, observado que pelo menos um deles não seja controlado pela estipulante ou a esta coligado; e

II - a aceitação de apólices individuais apresentadas pelos pretendentes ao crédito." (NR)

"Art. 6º A cota de crédito não pode ser superior a:

I - ........

a) financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial;

.......

§ 1º A cota de crédito de que trata o inciso I do caput poderá ser de até 90% (noventa por cento) no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC ou do Sistema de Amortização Crescente - Sacre.

§ 2º Na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não pode ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante.

§ 3º Para fins do disposto no § 2º, a operação de crédito predominante é a operação que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas, considerando como predominante, em caso de igualdade, a operação com data de contratação mais antiga.

§ 4º Caso não haja limite de cota de crédito definido para a operação de crédito predominante, a razão de que trata o § 2º não pode ser superior ao limite aplicável para a operação que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas, consideradas as operações que tenham limite estabelecido.

§ 5º Na hipótese de uma operação de crédito ser garantida por mais de um imóvel residencial, a cota de crédito deve ser apurada considerando a soma dos valores de avaliação dos imóveis.

§ 6º Os limites de cota de crédito de que trata o caput não se aplicam a operações que passem a contar com garantia imobiliária após a sua contratação em razão de renegociação ou reestruturação." (NR)

"Art. 7º As operações de crédito imobiliário de que trata esta Resolução deverão ser garantidas por:

I - no caso de operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição, à construção e à produção de imóveis:

a) alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;

b) alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

c) hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;

d) hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

e) cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

f) caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; ou

g) cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; e

II - no caso de operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóvel residencial ou não residencial:

a) alienação fiduciária de bem imóvel do mutuário ou de terceiros; ou

b) hipoteca de bem imóvel do mutuário ou de terceiros.

........

§ 1º É facultada a contratação de garantias adicionais a critério da instituição credora."

......" (NR)

"Art. 7º-A Os direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil relativos a operações de financiamento para produção de imóveis devem ser registrados ou depositados em sistema de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros.

......" (NR)

"Art. 7º-B ........

........

II - ........

.......

b) a instituição responsável pela emissão dos instrumentos de pagamento das obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda;

c) a forma de acompanhamento, por meio de interface eletrônica disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A, das informações sobre a evolução da dívida referente ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, inclusive parcelas pagas, vencidas e vincendas;

d) a forma de emissão dos comprovantes de quitação das obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda por meio de interface eletrônica disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A; e

......" (NR)

"Art. 8º Na contratação das operações de crédito imobiliário de que trata esta Resolução, a cobrança de tarifas relativas à prestação de serviços, pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, deve obedecer ao disposto na regulamentação em vigor." (NR)

"Art. 8º-A ........

I - contratação de nova operação, inclusive em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca e da alienação fiduciária da propriedade superveniente;

........

§ 4º .......

........

III - custos e despesas relativos à prestação do serviço de avaliação ou reavaliação na hipótese em que a operação não seja contratada por decisão da instituição credora.

......" (NR)

"Art. 9º A liberação dos recursos relativos às operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição de imóveis somente poderá ser efetuada após a constituição das respectivas garantias." (NR)

"Art. 10. A cobrança de encargos por atraso no pagamento das obrigações relativas às operações de crédito imobiliário deve observar o disposto na regulamentação em vigor.

......" (NR)

"Art. 11. As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, na contratação de operações de crédito imobiliário com pessoas naturais devem observar, no mínimo, os seguintes critérios:

I - ........

a) o estabelecimento da cota de crédito deve considerar os empréstimos e financiamentos previamente contratados pelo pretendente ao crédito no Sistema Financeiro Nacional; e

........

§ 1º Os procedimentos relativos ao estabelecimento da cota de crédito e à avaliação do comprometimento de renda devem considerar as informações existentes na própria instituição concedente do crédito, no Sistema de Informações de Crédito - SCR, em sistemas de registro e em bancos de dados com informações de adimplemento.

......" (NR)

"Art. 14. ........

I - tarifas previstas na regulamentação que dispõe sobre a cobertura securitária de operações de financiamento habitacional; e

......" (NR)

"Art. 17. .......

.......

XII - os empréstimos garantidos por alienação fiduciária de bens imóveis contratados até 12 de novembro de 2020 com base na Resolução nº 4.837, de 21 de julho de 2020, desde que compartilhem garantia com operações de crédito elegíveis para fins de atendimento da exigibilidade de que trata o art. 15.

......" (NR)

"Art. 22-B. A contratação de novas operações de crédito garantidas pela extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca deve atender às seguintes condições:

I - prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito original na data da contratação da nova operação; e

II - soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas menor ou igual ao valor garantido constante do título da garantia original, observado também o disposto no art. 6º, § 2º.

Parágrafo único. É facultada, nas novas operações de crédito imobiliário de que trata o caput, a pactuação de condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintas daquelas pactuadas na operação de crédito original." (NR)

"Art. 22-C. Nas novas operações de crédito garantidas pela alienação fiduciária da propriedade superveniente, é facultada a pactuação de prazo e de condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintos daqueles pactuados na operação de crédito original." (NR)

Art. 3º Ficam revogados os seguintes dispositivos da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018:

I - os incisos III, IV, V, VI e VII do caput e o § 2º do art. 7º;

II - o § 5º do art. 13;

III - os §§ 2º e 3º do art. 17;

IV - o art. 20-A; e

V - o art. 22-A.

Art. 4º Esta Resolução entra em vigor em 1º de julho de 2025.

ROBERTO DE OLIVEIRA CAMPOS NETO

Presidente do Banco Central do Brasil