1. Dúvidas têm sido suscitadas a respeito da aplicação do Decreto-lei nº 1.381/74, com referência à sua vigência e aos atos que abrange, principalmente no que se refere a:

1) - as incorporações de edifícios, registradas no Cartório de Registro de Imóveis ou que tiveram o início de venda de suas unidades autônomas antes da vigência do Decreto-lei nº 1.381/74, se regem por esse diploma legal ou pela legislação vigente na época do evento;

2) - se é considerada incorporação a construção de um prédio e a transferência de suas unidades autônomas a dependentes, como doação;

3) - se loteamentos de terrenos urbanos, registrados no Cartório de Registro de Imóveis ou que tiveram o início de venda de seus lotes antes da vigência do Decreto-lei nº 1.381/74, se regem por esse diploma legal ou pela legislação vigente na época do evento;

4) - se pessoa física que possui incorporação ou loteamento registrado pode fazer parte de uma sociedade, com o aproveitamento do valor dessa incorporação ou loteamento na composição do capital.

2. A equiparação à pessoa jurídica de pessoa física que se dedica a transações imobiliárias, para efeitos do pagamento de imposto de renda, está regulamentada pelo Decreto-lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974, o qual estabelece limites numéricos que, se ultrapassados, provocam a aludida equiparação. De acordo com o art. 3º, do referido Decreto-lei, são consideradas empresas individuais para fins de pagamento de imposto de renda, as pessoas físicas que:

I - alienarem imóveis a empresas a que estiverem vinculadas, se as empresas adquirentes explorarem, por qualquer modalidade, a construção ou a comercialização de imóveis;

II - praticarem em nome individual, a comercialização de imóveis com habitualidade; ou

III - promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

3. Nas incorporações imobiliárias e nos loteamentos de terrenos, a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica ocorre no primeiro empreendimento, pois conforme o inciso III do art. 3º, combinando com o estabelecido no art. 6º, essa equiparação se verifica quando a pessoa física promove o arquivamento dos documentos no Cartório de Registro de Imóveis. O § 1º do art. 6º equipara também à pessoa jurídica o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terras que, sem efetuar o arquivamento dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades autônomas ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de 36 meses contados da data da averbação no Registro de Imóveis, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento.

3.1. Conclui-se, assim, que a data básica para ocorrência da equiparação é, nos casos de incorporação ou loteamento de direito (a prevista no caput do art. 6º) a data do arquivamento e registro da documentação no Cartório competente, conforme expressamente determina o § 3º desse artigo; e, nos casos de incorporação ou loteamento de fato (a prevista no § 1º do mesmo art. 6º), a data da primeira alienação quando efetuada antes de decorrido o prazo de 36 meses contados da averbação, no Registro de Imóveis, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Observa-se que de acordo com o § 2º do art. 6º do Decreto-lei nº 1.381, caracteriza-se a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva, porém, se o ajuste preliminar for efetuado antes da vigência do Decreto-lei nº 1.381, caso em que se aplicariam as normas em vigor antes daquela data que prevêem tratamento mais favorável para pessoa física que promover loteamento, o ajuste somente será aceito para fixação da data da alienação se atender a pelo menos uma das condições previstas no § 2º do art. 2º do referido Decreto-lei.

3.2. Coerente com o acima exposto, havendo, já na vigência do Decreto-lei nº 1.381/74, sub-rogação nos direitos e obrigações de incorporação anteriormente registrada, a lei aplicável é a da época do registro, ainda que a alienação, origem e causa da sub-rogação, tenha sido posterior a 1º de janeiro de 1975, atendendo ao que expressamente dispõe o § 3º do já citado art. 6º em especial, e ao que, genericamente, dispõe o art. 8º, cujos comandos exigem, apenas, que a incorporação tenha se efetivado antes da lei nova.

4. Para os efeitos da equiparação a doação é, também, computada como forma de alienação, face ao disposto no § 1º do art. 2º que manda considerar todos os contratos em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis; ainda porque, quando pretendeu ressalvar a doação, o legislador o fez expressamente, conforme art. 4º, § 1º, alínea c, e art. 5º, § 1º, alínea c, apenas nas hipóteses em que manda excluir da contagem as transmissões de imóveis havidos por doação. Em decorrência, não apenas nos casos de incorporação, mas de quaisquer outros em que haja transmissão de propriedade ou de direitos sobre imóveis, para o alienante a doação é computada.

4.1. Embora ocioso, mas, atendendo a que é objeto de pergunta específica da consulta, esclareça-se: ainda que todas as unidades autônomas da incorporação sejam doadas a dependentes, mesmo assim a pessoa física incorporadora e doadora fica equiparada à pessoa jurídica.

5. As pessoas físicas que tinham incorporação ou loteamento iniciados, mas que não satisfaziam na oportunidade os requisitos citados podem, ainda, ser excluídas da equiparação desde que satisfaçam cumulativamente as condições previstas no § 5º do art. 6º do Decreto-lei nº 1.381/74, a saber:

a) tenham contratado a aquisição do terreno antes da data de vigência do Decreto-lei;

b) tenham requerido à autoridade administrativa competente, antes dessa mesma data, a aprovação do projeto de construção ou de loteamento, no caso de não haver, à época da aquisição do terreno, projeto aprovado ou em tramitação;

c) não tenham promovido nenhuma incorporação nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores ou nenhum loteamento nos trinta e seis meses imediatamente anteriores àquela data, conforme o caso;

d) obtenham o arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário dentro do prazo de 12 meses consecutivos da mesma data; e

e) promovam apenas um único empreendimento de cada uma dessas duas categorias.

6. O art. 3º do Decreto-lei nº 1.381/74 equiparou à pessoa jurídica a pessoa física que alienar imóvel a empresa e que esteja vinculada, quando a empresa adquirente explora, por qualquer modalidade, a construção ou a comercialização de imóveis. No art. 4º define as pessoas físicas consideradas vinculadas e, pelo § 1º, admite que, até 30 de junho de 1975, as alienações de imóveis a título de integralização de capital não sejam consideradas.

6.1. Atendendo ao disposto no art. 3º, inciso I, é de se concluir que o benefício está restrito às pessoas físicas que, na data do início da vigência do Decreto-lei nº 1.381, estavam vinculadas à empresa.

6.2. Por oportuno, deve-se ressaltar que, se o imóvel alienado à empresa tiver sido objeto de incorporação ou loteamento, há que se verificar, preliminarmente, a hipótese de ter ocorrido a equiparação, podendo-se identificar três situações:

I - Caso a incorporação ou loteamento se tenha formalizado antes de 1º de janeiro de 1975, cabe observar se teriam sido ultrapassados os limites vigentes na lei da época, para efeito de equiparação;

II - Caso posterior a 1º de janeiro de 1975, a formalização da incorporação ou do loteamento equipara a pessoa física à pessoa jurídica;

III - No caso do item II, o incorporador ou loteador deve atender ao disposto no § 2º do art. 10, ou seja, oferecer à tributação o lucro auferido na transação.

À consideração superior.