EXPOSIÇÃO E CONSULTA:

Em 03/03/2000, adquiriram o lote 13 da quadra 12, do Bairro Liberdade para nele construirem três apartamentos residenciais – nºs 101, 102 e 103 e respectivas vagas de garagens constantes do projeto e convenção particular de condomínio. A escritura de aquisição foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis do 5º Ofício da Capital, na qual, em seu preâmbulo, são declinados claramente a perfeita divisão e nominação dos proprietários das unidades residenciais a serem edificadas e que resultaram nos índices cadastrais 339012.013.002-1, 339012.013.003-0 e 339012.013.004-8, respectivamente.

Quando da compra e venda do lote o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos” - ITBI foi recolhido, tendo sido posteriormente efetivado o registro da escritura correspondente em que se declarava a fração ideal pertencente a cada adquirente, com vistas à então futura, e agora atual, edificação do Condomínio do Edifício Silveira, obtendo-se à época o respectivo Alvará de Construção expedido por esta Prefeitura.

Agora, após o “habite-se”, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis do 5º Ofício da Capital para averbar a Baixa e Habite-se das unidades residenciais na citada serventia, foram surpreendidos com a sua recusa em fazê-lo, ao argumento verbal do tabelião de que, para tanto, deveria ser efetuado antes o recolhimento do ITBI.

Tal exigência, segundo o tabelião, decorre da necessidade de se lavrar a escritura pública de divisão amigável entre os mesmos condôminos, a fim de suprir a ausência do registro da Convenção Pública de Condomínio, com a atribuição a cada condômino de sua respectiva unidade autônoma.

Embora o mesmo Cartório tenha silenciado no que tange a esta providência quando do registro anterior, ele ressalvou a exigência do ITBI ao entendimento da Fazenda Pública do Município, tendo em vista a competência tributária municipal.

Concluindo, expressa o Consulente seu entendimento quanto a inocorrência do fato gerador do ITBI no caso, nos termos do art. 156, II da Constituição Federal e do art. 2º da Lei 5492/1988, os quais transcreve, acrescentando que em nenhum momento houve a translação dos apartamentos a terceiros e nem mesmo fração ideal a maior desde a compra e venda do lote, em 03/março/2000, quando já determinadas as frações ideais das futuras unidades a serem construídas.

Ante todo o exposto requer manifestação desta Gerência relativamente à exigência do ITBI na espécie.

RESPOSTA:

Quando da formulação da presente consulta, tivemos a oportunidade de adiantar ao Sr. Reinaldo Eustáquio da Silveira, um dos condôminos signatários do requerimento ora analisado, o posicionamento deste Fisco relativamente à matéria apresentada, já analisada anteriormente em função de lançamentos efetuados e questionamentos suscitados no âmbito administrativo.

Realmente, o que se verifica no presente caso é a co-propriedade de três apartamentos residenciais construídos em terreno adquirido com essa finalidade. Esse condomínio está caracterizado pela propriedade em comum das três unidades edificadas, isto é, todos os três condôminos são conjuntamente proprietários, na proporção da participação de cada um, das três unidades. Assim, o condômino “A” é proprietário de parte dos aptos. 101, 102 e 103, e os condôminos “B” e “C” são também proprietários de parte dos aptos. 101, 102 e 103.

Em tais circunstâncias, com o propósito de se conferir a cada condômino a propriedade individual, única, de cada unidade autônoma, os condôminos devem permutar entre si as partes de que são proprietários nas outras unidades, de modo que, ao final, cada condômino detenha o domínio integral de sua unidade autônoma, e a propriedade comum apenas das partes indivisíveis do imóvel.

O ilustre Prof. De Plácio e Silva, em seu apreciado “Vocabulário Jurídico”, 11ª ed. Forense, 1991, ao abordar o termo “permuta”, dá-lhe a acepção abaixo, aqui parcialmente reproduzida:

“Permuta. Derivado de permutar, do latim permutare (permutar, trocar, cambiar), na significação técnica do Direito exprime o contrato, em virtude do qual os contratantes trocam ou cambiam entre si coisas de sua propriedade.

Ele realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa) para que obtenha ou receba da outra parte uma outra coisa equivalente.

Ocorrem, na permuta, simultaneamente, duas transferências ou duas transmissões de propriedade: os contratantes fazem, entre si, recíprocas transferências de coisas, que se equivalem.

Praticamente é a troca de coisa por coisa. E, neste sentido, é também tida na linguagem técnica da Economia Política: é a troca de mercadorias ou de valores.

Na venda há um preço. Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se exclui qualquer obrigação que resulte na entrega de soma em dinheiro . . . .”

É o caso.

Com efeito, a permuta de imóveis, por envolver transmissão onerosa da propriedade desses bens, configura fato gerador do ITBI, nos termos do inc. VIII, § 2º, art. 2º da Lei 5492/88, com a redação dada pelo art. 1º, Lei 9532, de 17/03/2008. GELEC,

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REFORMULAÇÃO DE CONSULTA NO  007/2008
REFERENTE A CONSULTA NO  070/2008
 
RELATÓRIO

O Requerente, nas pessoas de seus proprietários, formulou consulta a esta Gerência acerca da incidência ou não do ITBI em face da regularização, perante o Cartório do Registro de Imóveis de 5º Ofício da Capital, do registro imobiliário das três unidades autônomas que integram o condomínio.

É que, ao providenciar a averbação nesse Cartório da Certidão de “Baixa e Habite-se”, expedida pela Prefeitura, houve a exigência de recolhimento prévio do ITBI relativamente à divisão amigável entre os condôminos das unidades edificadas, pertencentes em comum a todos os três proprietários.

Não concordando com a exação, dirigiram-se a esta Gerência para informarem-se quanto à procedência ou não da tributação

Em resposta, externamos o entendimento de que a exigência é correta, de vez que amparada na legislação regedora do ITBI, considerando serem os três condôminos co-proprietários das três unidades edificadas e que para se atribuir a propriedade individual de cada apartamento a seu respectivo dono, há a necessidade de se promover a permuta entre eles das partes de que são proprietários comuns em cada um, para que cada qual detenha o domínio integral de sua unidade autônoma, permanecendo a propriedade comum apenas das áreas indivisíveis do imóvel.

Assim, concluímos, configurando a permuta fato gerador do ITBI, incide, sobre ela, o imposto.

Contudo, a solução apontada foi rechaçada pelos interessados, que agora requerem o reexame da matéria.

Alegam que houve descaracterização e desvirtuamento na análise do conteúdo da consulta, pois, em momento algum, mencionaram o termo “permuta”, até mesmo porque entre os interessados não existe e nunca existiu tal tipo de contrato, expresso ou tácito, razão pela qual não pode a permuta ser o objeto de fundamentação da resposta.
Insistem em que não há e não houve qualquer transação negocial entre as partes visando a permuta de frações ideais das unidades, e tampouco tornas daí decorrentes.

Inocorre, pois, o fato gerador do ITBI, concluem, eis que de permuta não se trata, e em hipótese alguma dela se cogita na consulta, tendo havido “clara alteração incidental na fundamentação da resposta . . .”

Ante o exposto, pleiteiam e aguardam a reformulação da resposta original.

É o relatório.

PARECER

De início, é oportuno anotar que o Requerente trouxe à exame, juntamente com a petição, cópias de certidões de registros e averbações relativas aos imóveis objetos desta consulta, documentos esses expedidos pelo 5º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte. Anexou ainda cópias da Convenção de Condomínio do Edifício Silveira e da escritura de compra e venda do terreno onde foram edificados os apartamentos 101, 201 e 301, situados no nº 100, da Rua Aureliano Lessa, Bairro Liberdade.

O reexame da matéria basear-se-á, pois, nessa documentação.

Iniciamos pela escritura pública de compra e venda do lote 13, quadra 12, do Bairro Liberdade, na qual encontramos o seguinte assentamento: “. . . Em tempo: A compra é feita na seguinte proporção: A Reinaldo Eustáquio da Silveira, 0,263134, a Fábio Antônio Silveira Júnior, 0,403758, e a Breno Augusto da Silva Carvalho, 0,333108, do referido imóvel”. Essa escritura foi lavrada em 03/03/2000, no Serviço Notarial do 10º Ofício de Notas de Belo Horizonte, e levada a registro, em 21/08/2000, na matrícula 77500, do lote 13, quadra 12, Bairro Liberdade, no Livro nº 2, do 5º Ofício do Registro de Imóveis desta Capital, apontando-se ali a quota de fração ideal do terreno adquirida por cada um dos três condôminos, nestes termos: “. . . A aquisição foi feita na seguinte proporção: A Reinaldo Eustáquio da Silveira, 0,263134; a Fábio Antônio Silveira Júnior, 0,403758; e a Breno Augusto da Silva Carvalho, 0,333108, do imóvel objeto desta matrícula . . .”. Consta também a quitação do ITBI incidente.

Objetivando a construção dos apartamentos no terreno e a instituição do condomínio, os adquirentes providenciaram a elaboração da “Convenção de Condomínio do Edifício Silveira”, datada de 19/10/2000, registrada em 26/10/2000, sob o nº 3439, Livro 3 Auxiliar, e averbada no Registro Geral (Livro nº 2) nas respectivas matrículas, no Cartório do 5º Ofício de Registro de Imóveis. A Convenção, em seu preâmbulo, tem o seguinte teor:
“Pelo presente instrumento particular de Convenção de condomínio, os senhores Breno Augusto da Silva Carvalho, brasileiro, . . ., futuro proprietário do apartamento 101 (cento e um); Reinaldo Eustáquio da Silveira, brasileiro, . . ., futuro proprietário do apartamento 201 (duzentos e um); Fábio Antônio Silveira Júnior, brasileiro, . . ., futuro proprietário do apartamento 301 (trezentos e um), realizam a Convenção do Condomínio do Edifício Silveira nos seguintes artigos:” (grifos nossos)

A partir do registro da convenção na mencionada Serventia foram abertas, no Registro Geral, Livro nº 2, as matrículas abaixo indicadas relativas às frações ideais do lote 13, quadra 12, Liberdade.
77722 referente à fração ideal de 0,333108, correspondente ao futuro apto. 101, mais áreas comuns do Edifício Silveira;
77723 referente à fração ideal de 0,263134, correspondente ao futuro apto. 201, idem;
77724 referente à fração ideal de 0,403758, correspondente ao futuro apto. 301, idem.

Conforme informado acima, foi averbada no Registro Geral (Livro nº 2), nas respectivas matrículas, a citada convenção:

“AV 1-77722 (Indicação de Convenção) Prot. ..., de 26/10/2000
Data: 31/10/2000. Certifico registro 3439, Livro 3 Auxiliar deste Serviço, da Convenção de Condomínio do Edifício Silveira.
Dou fé. O Oficial.” (grifo nosso)
“AV 1-77723 idem, idem”
“AV 1-77724 idem, idem.”

Foram efetuadas também, no mesmo Registro Geral, igualmente nas respectivas matrículas, as averbações das CND/INSS para cada um dos imóveis, em nome dos respectivos proprietários, assim:

“AV 3 – 77722 . . . Data: 19/03/2007. Certifico CND/INSS nº . . ., datada de 04/06/2007, para o imóvel objeto desta matrícula, em nome de Breno Augusto da Silva Carvalho. . . .”
“AV 3 – 77723 . . . Data: 28/01/2008. Certifico CND/INSS nº . . ., datada de 01/11/2007, para o imóvel objeto desta matrícula, em nome de Reinaldo Eustáquio da Silveira. . . .”
“AV 3 – 77724 . . . Data: 28/01/2008. Certifico CND/INSS nº . . ., datada de 01/11/2007, para o imóvel objeto desta matrícula, em nome de Fábio Antônio Silveira Junior. . . .”

Diante de todos os elementos acima mencionados, transcritos a partir da documentação juntada neste processo, notadamente das certidões de registro expedidas pelos cartórios competentes, restou indubitavelmente provada e comprovada a propriedade individual de cada unidade autônoma dos respectivos condôminos do Edifício Silveira.

E esta propriedade individual é demonstrada já a partir mesmo da aquisição do terreno, mediante a indicação na escritura pública de compra e venda lavrada pelo Serviço Notarial do 10º Ofício, da proporcionalidade do imóvel pertencente a cada um dos três adquirentes, com indicação da correspondente fração ideal do lote e seu proprietário individualmente considerado, prevendo já a edificação ali dos três apartamentos, um para cada condômino.

Por conseguinte, com fundamento nos tópicos supra destacados, a partir dos documentos anexados aos autos, e demonstrada assim a inexistência de co-propriedade dos condôminos nas três unidades autônomas construídas no terreno, estamos propondo a reformulação da resposta da consulta ora reexaminada, para considerar claramente demonstrada a propriedade de cada unidade autônoma individualmente por cada um dos condôminos, e não por todos como a princípio se entendeu. Desse modo, os apartamentos do Edifício Silveira pertencem exclusiva e respectivamente a:

Apto. 101, Breno Augusto da Silva Carvalho;
Apto. 201, Reinaldo Eustáquio da Silveira
Apto. 301, Fábio Antônio Silveira Júnior.

Em nosso entender, cabe apenas ajustar o registro imobiliário aos termos da Convenção de Condomínio do Edifício Silveira para consubstanciar que não ocorreu, na espécie, situação ensejadora de novo fato gerador do ITBI.

À consideração superior.

GELEC,   
DESPACHO
 
Tendo por base os documentos anexados aos autos, dos quais foram extraídos os elementos que fundamentaram a conclusão do parecer retro, o qual aprovo, acato a proposição nele apresentada para, reformulando a solução originalmente elaborada para a consulta nº 070/2008, reconhecer a propriedade individual de cada condomínio em relação à sua unidade autônoma integrante do Condomínio do Edifício Silveira, restando apenas a necessidade de se ajustar o correspondente registro imobiliário para adequá-lo ao texto da Convenção de Condomínio do referido edificio.
 
Registrar, publicar e cientificar o Interessado.
 
GELEC,

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