EXPOSIÇÃO E CONSULTA:

Informa o Consulente que foram protocolizados naquela Serventia, em 21/07/2008, 16 contratos particulares (com caráter de escritura pública – Lei 4380, de 21/08/1964), por via dos quais determinada construtora aliena aos compradores/devedores fiduciantes unidades habitacionais, com garantia fidu­ciária à Caixa Econômica Federal.

Os contratos em questão – cópia de um deles foi anexado para exa­me – são dúbios, segundo o Consultante, quanto ao objeto que está sendo trans­mitido, ora mencionando “unidade habitacional”, ora referindo-se apenas a “fração ideal”. Em face disso, surgiu uma dúvida relativa à verificação do paga­mento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter­vivos” - ITBI, razão desta consulta.
É que a Prefeitura Municipal de Belo Horizonte efetuou o lançamento do ITBI relativo a tais contratos considerando apenas a transmissão da fração ideal do terreno que corresponderá à unidade habitacional transmitida.

Ante o exposto, requer seja esclarecida a situação apresentada, a fim de que possa exigir a comprovação do pagamento complementar do tributo ou, se mantido o entendimento quanto à incidência do imposto somente sobre a fração ideal, para que possa prosseguir com os atos necessários ao registro dos títulos.

RESPOSTA:

Com o objetivo de nos posicionarmos em relação à questão suscitada, examinamos os termos do contrato (cópia) anexado pelo Consulente, e passamos a destacar as cláusulas que entendemos fundamentais e decisivos à solução da consulta.

a) Título do contrato:
“ Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - . . .”

b) Preâmbulo do Contrato:
“Por este instrumento particular, com caráter de escritura pública, . . . as partes adiante mencionadas e qualificadas têm, entre si, justo e contratado a presente operação de compra e venda de terreno, mútuo para construção e constituição de garantia mediante alienação fiduciária do imóvel e financiamento, mediante cláusulas, termos e condições seguintes:”

c) Alínea B3 do preâmbulo do contrato:
“B3 – Destinação da Operação: A operação ora contratada destina-se à aquisição do terreno objeto deste instrumento e construção de uma das unidades habitacionais que compõem o empreendimento . . .”

d) Alíneas “F” e “F1” do preâmbulo do contrato:
“F – Da Construção do Empreendimento Associativo Global, Descrição e Características do Terreno Objeto da Venda e Compra e da Garantia Fiduciária”
“F1 – O(s) Vendedor(es) na qualidade de proprietário(s) de um terreno contendo . . ., denominado Residencial . . .
. . . Referido empreendimento integra o Programa . . ., cujas características fundamentais consistem na arregimentação dos aderentes previamente enquadrados nas normas da Caixa Econômica Federal, os quais adquirem frações ideais de terreno e concomitantemente contraem mútuo junto à mencionada entidade financeira para a construção do empreendimento global . . .”
e) Cláusula Terceira do contrato
“Cláusula Terceira – Levantamento dos Recursos – O levantamento dos recursos relativos à operação ora contratada é feito na seguinte conformidade:
a) A parcela referente ao terreno é paga mediante crédito bloqueado em conta titulada pelo(s) Vendedor(es), na CEF, na data da contratação e o levantamento fica subordinado à entrega do presente instrumento contratual no Registro Imobiliário competente e ao cumprimento das demais exigências nele estabelecidas;
b) O crédito remanescente referente à parcela de construção é liberado em parcelas mensais de acordo com o cronograma físico-financeiro da obra, em conta titulada pela Entidade Organizadora;
c) Condiciona-se a liberação acima referida ao andamento da obra, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento – RAE, conforme o cronograma físico-financeiro aprovado pela CEF, o qual fica fazendo parte integrante e complementar deste contrato, e ao cumprimento das demais exigências estabelecidas neste instrumento.
Parágrafo Primeiro – O acompanhamento da execução da obra, para fins de liberação de parcelas é efetuado pela Engenharia da CEF, . . .”

f) Cláusula Oitava – Declarações
“A) Declarações do(s) Comprador(es)/Devedor(es)/Fiduciante(s) – Decla­ra(m), o(s) Comprador(es)/Devedor(es)/Fiduciante(s), qualificado(s) no item “A” deste contrato que:
a) realmente construirá(m) no terreno descrito e caracterizado neste contrato uma moradia/unidade autônoma que compõe todo conjunto de residências mencionado no item “B” deste instrumento;”
“B) Declarações da Interveniente Construtora e Fiadora na linha seguinte Declara a Interveniente Construtora/Fiadora
I – Como responsável pela execução da obra objeto deste contrato:
. . .”

Obs.: Todos os grifos acima são nossos.

Efetuados os destaques que, a nosso ver, são determinantes para a definição da operação imobiliária objeto desta consulta, verifica-se que se trata mesmo de aquisição de fração ideal de terreno para construção em condomínio de unidade habitacional autônoma.

Cada um dos adquirentes da fração ideal do terreno aderiu ao contrato para construir, em parte com recursos próprios, e/ou mediante financiamento da CEF, sua unidade habitacional em conjunto com todos os demais participantes do empreendimento. Para tanto, ou seja, para a construção contrataram os serviços da incorporadora do empreendimento que é também a responsável pelas obras de construção civil.
Sob o ângulo tributário que envolve a competência do Município em face do contrato em apreço, ocorrem duas situações distintas: uma, a compra e venda da fração ideal do terreno correspondente às futuras unidades habitacionais dos mutuários; outra, a concomitante contratação, pelos mesmos mutuários, da construtora/incorporadora para a edificação de suas unidades.

Na primeira situação, ocorre a incidência do ITBI sobre o valor venal da fração ideal transmitida a cada um dos adquirentes. Na segunda situação, ocorre o fato gerador do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISSQN em consequência da execução de obra de construção civil, sendo contribuinte a construtora/incorporadora.

Portanto, no que tange ao ITBI, a tributação relativa ao contrato em questão, dá-se sobre o Valor venal da fração ideal do terreno, de conformidade com os §§ 1º e 2º, art. 16, Lei 5492/88, na redação dada pelo art. 2º, Lei 9532/2008.

GELEC,

ATENÇÃO:

O conteúdo das respostas a consultas apresentado nesta Seção reflete a interpretação dada pelo Órgão Fazendário à legislação tributária vigente na data em que o consulente foi intimadado da resposta. Alterações posteriores da legislação tributária podem fazer com que o entendimento apresentado numa resposta dada em determinada ocasião não mais se aplique a situações presentes. Exemplo disso, são as consultas que discorrem sobre o uso do Manifesto de Serviços que hoje não fariam mais sentido visto que o referido documento foi extinto em 19/01/99 com o advento do Decreto 9.831/99. Quem acessar esta página deve procurar sempre o entendimento apresentado nas respostas a consultas mais recentes. Ainda assim esclarecemos que o entendimento apresentado numa resposta somente produz seus efeitos legais em relação ao consulente, não alcançando a generalidade dos contribuintes. Aqueles que quiserem  respostas que lhes gerem direitos deverão formular por escrito consulta sobre a interpretação e a aplicação da legislação tributária municipal, em relação a fato concreto de seu interesse, dirigida à Gerência de Operações Especiais Tributárias da Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações - GOET, situada à Rua Espírito Santo, 605 - 9° andar. Salientamos que, nos termos do art. 7º do Decreto 4.995/85, uma consulta será declarada ineficaz, se: for meramente protelatória, assim entendida a que verse sobre disposição claramente expressa na legislação tributária ou sobre questão de direito já resolvida por ato normativo ou por decisão administrativa ou judicial; não descrever, exata e completamente, o fato que lhe deu origem; formulada após o início de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização, relacionados com o seu objeto, ou após vencido o prazo legal para cumprimento da obrigação a que se referir.